“毒地”吞利近十亿，陆家嘴“增收不增利”的真相丨年报观察
上海浦东新区四大老牌国企之一——陆家嘴，正陷入规模增长、盈利缩水的局面。
4月21日，陆家嘴发布2025年年度报告。
报告期内，公司实现营业收入181.67亿元，同比增长24%；实现归属于上市公司股东的净利润12.26亿元，同比下降18.74%。
从数据中可以看出，公司“增收不增利”的反差已然成型，行业下行带来毛利率持续收窄、叠加苏州“毒地”计提存货跌价准备直接吞噬利润，大幅拉低了这份年报的实际成色。
新地产多次致电该企业公开联系电话，尝试就相关事宜进行采访核实，截至发稿，未能取得进一步沟通与回应。
结转托底营收，租赁业务拖后腿
公司营收规模双位数增长的背后，离不开房地产销售结转周期兑现。
报告期内，公司结转了川沙锦绣云澜、陆家嘴投资大厦等项目，使得房地产业务收入达161.48亿元，成为整体营收增长的核心支柱。
现金流端同样迎来改善，2025年住宅销售回款流入较上年度增加，直接推动经营活动产生的现金流量净额同比激增694.84%至104.59亿元，公司短期“造血”能力得到修复，为偿债与日常运营提供了缓冲。
除地产主业外，金融板块业务规模增长、投资收益增加，也对公司经营形成了增量支撑。期内，金融业务实现营业收入20.19亿元，同比增长50.77%，与地产结转共同托举了全年总营收增长。
反之，房地产租赁业务则表现承压，成为当期唯一营收下滑的核心业务板块。期内，实现营业收入30.07亿元，同比下降7.51%。
其中，办公物业受市场环境冲击最为明显。陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年度租赁现金流入26.06亿元，同比减少17%。
从存量资产布局来看，目前公司持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积242万平方米。截至2025年末，上海成熟甲级写字楼的平均出租率为78%，平均租金6.92元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率为61%，平均租金2.8元/平方米/天。异地商办资产运营压力凸显。
对比写字楼业态，高品质研发楼运营韧性相对更强。陆家嘴高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼，截至2025年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积32万平方米，出租率90%，平均租金5.13元/平方米/天。
“毒地”减值压顶，盈利端遭暴击
营收规模的回暖未能转化为实质性的盈利改善，行业周期与历史风险共同击穿陆家嘴的利润底线。
受房地产销售、租赁等业务毛利下降影响，叠加计提资产减值准备的多重冲击，公司盈利端显著承压，2025年净利润同比下滑近两成。
拆解盈利结构来看，公司核心业务盈利能力出现实质性弱化。财报显示，2025年，公司房地产销售与房地产租赁毛利率双双回落，分别比上年下降9.10%、11.04%至30.09%、57.80%。
除却主业毛利下行的拖累，计提资产减值成为侵蚀利润的关键因素。2025年全年公司计提资产减值准备为12.86亿元，减少归母净利润达10.48亿元，对当期利润形成肉眼可见的压制。
其中，对苏州绿岸项目计提了存货跌价准备9.78亿元，这也成为利润下滑的核心拖累。
不难发现，这场始于2016年的“毒地陷阱”，至今仍在持续反噬公司业绩。
2016年，陆家嘴以85.25亿元收购苏州绿岸95%股权。绿岸主要资产为位于苏州高新区浒墅关镇苏通路北、苏钢路东的苏地2008-G-6号地块上的17块土地。土地性质包括住宅、商办、工业、幼儿园、加油站等，规划总建筑面积约为108.41万平方米。
2022年，经检测确认共14幅地块均存在污染，污染程度远超出让方披露的信息，已建成住宅、学校、商业体被迫停工停售。
目前，绿岸项目已经暂停开发、建设和销售工作。“在各方积极推动下，绿岸项目相关地块土壤现场治理工作已全部完成，项目公共区域道路及周边公园等便民设施已开放，相关后续工作正在有序推进中。”陆家嘴称。
当年斥巨资拿下苏州绿岸，本是陆家嘴实施“走出去”的关键落子，如今却沦为长期拖累业绩的风险包袱。未来，诉讼结果与项目复工节点，将成为业绩修复的关键变量。
文/黄宁 编辑/崔瑞婷
