上海商务楼宇更新：存量时代的结构性挑战与“十五五”高质量发展对策
（来源：易居研究院）
上海商务楼宇已全面进入存量提质增效的关键阶段。据统计，全市存量商务楼宇总建筑面积突破2亿平方米，“十五五”期间将迎来楼龄30年以上办公项目的集中增长期。当前，上海商务楼宇市场呈现总量供给偏大与优质供给相对不足、传统需求减弱与新兴业态增加的阶段性结构性的矛盾特征，同时在规划制度适配、产权结构整合、硬件设施更新、经济可行性、运营能力提升、专业服务支撑等方面面临着多维度的发展中难题。本文系统梳理了上海商务楼宇的发展现状与更新实践中的重点难点，从顶层设计、产权治理、审批改革、财税金融、产业运营、专业服务六个维度提出“十五五”时期高质量推进商务楼宇更新的对策建议，旨在为构建“政府引导、市场主导、多方共赢”的发展格局提供参考，推动上海商务楼宇从“增量扩张”向“存量提质”转型，助力城市更新与产业升级深度融合，实现高质量发展。
上海商务楼宇发展现状剖析
上海作为全国商务楼宇存量规模最大的城市，已全面进入存量更新的集中爆发期。经过三十多年的高速发展，上海商务楼宇形成了庞大的存量规模，但也积累了诸多结构性问题，成为制约城市经济高质量发展的重要因素。
（一）总体存量规模庞大，进入存量更新集中期
根据上海市统计局数据，截至2024年底，上海全市存量商务楼宇总建筑面积达到2.11亿平方米，其中办公建筑1.14亿平方米，商场店铺 9705万平方米。从楼龄结构来看，上海商务楼宇的建设高峰主要集中在三个阶段：第一阶段是上世纪 90 年代至 2000 年前后，主要集中在南京西路、淮海中路、小陆家嘴等核心商务区，这批楼宇目前楼龄已超 20 年，部分超过 30 年，硬件设施老化严重，更新需求最为迫切；第二阶段是 2000-2010 年，伴随上海世博会筹备，黄浦江两岸、徐家汇、虹桥等区域迎来商办建设高峰，这批楼宇楼龄在 15-25 年之间，普遍面临设施设备更新换代和功能业态调整需求；第三阶段是2010-2020 年，前滩、徐汇滨江、北外滩、杨浦滨江等新兴商务区集中开发，这批楼宇楼龄相对较新，但部分区域存在同质化竞争和空置率高企问题，同样需要功能优化与运营升级。
“十五五”期间将是上海商务楼宇老化的加速期，到2030年，上海楼龄 30 年及以上的办公项目总面积将进入集中增长期，大量存量楼宇将进入必须进行更新改造的生命周期阶段，商务楼宇更新成为上海城市更新的重点工作。
（二）楼宇等级结构分化，乙级及以下楼宇占比高、效能低
上海商务楼宇呈现明显的“金字塔型”结构：位于塔尖的超甲级、甲级写字楼占比相对较低，截至2025年底，上海全市甲级写字楼市场存量约为2000万平方米，在全市1.1亿平方米办公建筑存量中占比不到20%；而位于金字塔中下部的乙级、丙级写字楼及其他低效商务楼宇，占全市办公总存量的80%以上，是上海商办存量的主体。
从市场表现来看，甲级写字楼与乙级及以下楼宇的分化持续加剧。2025 年底，上海甲级写字楼空置率已升至 24%，而乙级及以下楼宇的空置率远高于这一水平，部分外环外区域办公楼宇空置率甚至超过50%；租金方面，甲级写字楼平均租金为6元/平方米/天，而乙级及以下楼宇平均租金普遍在2-3.5元/平方米/天，且租金下滑幅度更大，部分楼宇甚至出现“零租金”招商仍难以去化的困境。大量乙级及以下楼宇由于硬件设施落后、功能单一、运营管理粗放，既无法吸引优质企业入驻，也难以实现资产保值增值，成为上海商办市场 "无效供给" 的主要来源，也是未来更新改造的核心对象。
（三）产权结构复杂，分散产权楼宇占比高，更新推进难度大
上海商务楼宇主要分为单一产权与分散产权两大类。核心商务区的超甲级、甲级写字楼以单一产权为主，多由大型国企、外资企业、头部房企持有运营，具备统一更新改造的产权基础；而大量乙级及以下楼宇，尤其是 2000-2010 年期间开发的商办项目，普遍采用“分割销售”模式，导致产权高度分散，一栋楼宇内往往存在数十个甚至上百个独立产权人，产权单元从几十平方米到几百平方米不等，个别楼宇甚至分割到了单个工位。
产权分散是制约上海商务楼宇更新的核心痛点之一。分散的产权结构导致楼宇更新改造难以形成统一决策，不同产权人对更新的收益预期、风险偏好、资金承受能力各不相同，极易因少数业主的反对而使整个更新项目陷入僵局。同时，产权分散也导致楼宇难以引入统一的专业运营主体，各产权人自行招商、自行管理，使得楼宇在招商定位、品牌形象、服务标准上无法统一，整体品质持续下滑，陷入“越分散、越低效、越难更新”的恶性循环。
高质量推进上海商务楼宇更新面临的挑战
上海商务楼宇更新工作正处于政策框架初步建立、市场需求迫切、规模化更新在即的关键节点。受历史发展阶段、早期开发模式、既有制度路径依赖等多重因素影响，当前推进过程中客观上存在着六个方面的挑战，这也是“十五五”时期需要政企协同发力、共同破解的关键领域。
（一）规划制度有待完善：顶层设计与审批流程需进一步适配存量更新特点
尽管上海已出台商务楼宇更新相关政策，但面向存量商务楼宇的专项立法尚在探索中，规划土地制度、工程技术标准、行政审批流程等多为新建建筑而设计，与存量更新的适配性仍有提升空间。
在顶层设计方面，专门针对商务楼宇更新的专项政府规章尚未出台，定义范畴、企业参与路径、产权治理规则等核心内容有待进一步明确，市场主体需要更加稳定的政策预期。商办用地使用权到期后的续期规则、出让金补缴标准仍在研究之中，用地性质与规划指标管控尚有一定刚性，功能转换的审批路径有待进一步优化。容积率奖励机制在实操中的审批门槛较高，目前仅少数项目能够享受到政策红利。
在审批制度方面，商务楼宇更新改造涉及多个行政审批部门，环节较多、周期较长，一个完整的更新项目从方案设计到完成全部审批通常需要6-12个月，复杂的功能转换项目所需时间更长。现行消防、节能、抗震等技术标准主要面向新建建筑，应用于存量改造时，部分老旧楼宇因原始条件限制难以全面满足现行规范。尽管政策已提出差异化审批的方向，但在实操中，审批部门需同时兼顾安全责任与政策弹性，执行尺度仍有待进一步明确和细化。
（二）产权结构亟需整合：早期分割销售模式带来统一更新难度
上海部分商务楼宇在早期开发阶段采用“分割销售、快速回款”模式，这在当时有效促进了商办市场的快速发展，但也客观上形成了产权高度分散的格局。分散的产权结构使得楼宇整体更新改造需要协调众多产权人，决策周期较长、组织成本较高。
在集体决策方面，楼宇整体更新改造需要获得绝大多数产权人的同意，但不同业主的更新意愿、出资能力、收益预期各不相同，少数业主的不同意见即可能影响整体进程。现行法律对区分所有建筑物的重大更新改造尚未建立普遍适用的“多数决”实施细则，实践中需要更加完善的业主协商机制。
在权责利界定方面，共有部分更新改造的决策权、出资责任、收益分配尚存在一些模糊地带。不同楼层、不同位置的产权单元从更新改造中获得的收益差异较大，简单按照产权面积比例平均分摊成本容易引发争议。更新改造后资产增值带来的收益，其分配与保障机制也有待进一步探索。
在统一运营方面，分散的产权格局客观上增加了引入统一专业运营主体的难度。各产权人自行招商、自行管理，为了快速出租有时会采取低价竞争策略，一定程度上影响了楼宇的整体租金水平和品牌形象。物业服务标准难以完全统一，公共区域的维护品质参差不齐，楼宇整体环境品质的提升面临挑战。
（三）硬件设施面临老化：存量楼宇客观存在物理空间与设备短板
上海超过半数的存量商务楼宇建成于2010年之前。随着楼龄的自然增长，部分项目在建筑结构、设备系统、配套设施等方面逐渐显现出与当前办公需求的不匹配，这既有一定的“先天不足”，更是建筑生命周期的客观规律，需要通过适时的更新改造予以解决。
在建筑结构与空间布局方面，早期设计的室内净高普遍不足2.7米，低于当前新建甲级写字楼3米以上的常见标准，一定程度上限制了中央空调、新风系统与架空地板的安装条件。部分楼宇存在标准层面积偏小、核心筒占比偏大、柱网间距偏密等情况，空间使用效率有待提升。
在基础设施与设备系统方面，部分老旧楼宇的电梯配置标准相对较低，早高峰候梯时间较长，设备老化后故障率有所上升。空调与给排水系统的能效水平有待提高，运维成本相对较高，部分设备存在一定的安全隐患，需要及时更新。
在配套设施方面，早期楼宇的停车位配比普遍低于新建楼宇的标准，充电桩安装条件受限。除底层少量便利店外，部分楼宇缺乏餐饮、咖啡、休闲、健身等商业配套，共享会议室、路演大厅等共享设施也较为不足，楼宇的整体活力和便利性有待增强。
（四）经济可行性承压：改造成本与市场收益面临阶段性错配
商务楼宇更新改造属于资金密集型投入，前期资金需求较大。在当前商办市场整体供需关系调整的背景下，改造后的租金提升空间相对有限，投资回报周期较长，经济可行性面临阶段性压力。同时，适配更新项目的金融工具尚在推广过程中，融资渠道有待进一步拓宽。
在改造成本方面，根据改造深度的不同，每平方米改造成本从数百元到数千元不等。除直接工程成本外，还需承担设计咨询费、改造期间的租金损失和租户搬迁补偿等费用。一栋中等规模楼宇的完整更新总投入通常在数千万元乃至到数亿元，对中小业主而言资金压力较大。
在收益预期方面，当前上海商办市场整体供给较为充足，改造后租金溢价的实现程度受到区域、楼宇品质、运营能力等多重因素影响。核心商务区老旧楼宇完成升级改造后，租金有一定提升空间；非核心区域的租金涨幅相对有限，部分项目即使投入较大资金，由于市场供求的影响，租金水平也未必能大幅提升。
在融资渠道方面，传统银行贷款的审批主要依据楼宇当前的租金现金流，而需要更新的楼宇往往空置率较高、租金水平偏低，获得足额贷款的难度较大，且贷款期限相对较短，还款压力较大。股权融资对项目区位和收益率要求较高，大多数项目难以达到投资机构的门槛。资产证券化、REITs、城市更新基金等创新融资工具正在积极推进中，但覆盖面仍需扩大，普惠性有待提高。
（五）运营能力有待提升：专业运营主体和多元化盈利模式尚在发展初期
近年来上海商务楼宇的运营水平已有明显提升，但与成熟市场相比，专业化的资产运营管理能力仍处于发展初期。“三分改造，七分运营”，运营能力的提升是实现楼宇资产价值增值的关键所在。
在运营理念与能力方面，相当一部分楼宇的运营仍以基础物业服务为主，对资产价值管理、产业生态构建、企业服务赋能的认知和实践有待深化。具备全周期、专业化楼宇运营能力的团队数量相对有限。
在盈利模式方面，上海绝大多数商务楼宇仍高度依赖租金收入，非租金收入占比不足5%，而国际成熟市场可达30%-50%。运营方在开发增值服务、拓展非租金收入方面尚处于探索阶段，除基础物业服务外，面向入驻企业和员工的增值服务种类较少，盈利来源相对单一，抗市场波动能力有待增强。
在招商与运营同质化方面，部分楼宇更新改造后仍采取“全行业招商、无差别运营”的模式，主题定位和产业方向不够鲜明，在一定程度上依赖价格竞争吸引租户。而主题明确的产业楼宇在市场波动中展现出了较好的韧性，租金溢价和租户黏性均高于综合型楼宇。
（六）专业服务支撑不足：覆盖更新全流程的一体化服务体系亟待建立
商务楼宇更新涉及前期研判、规划设计、权益协调、工程管理、资产运营等多个专业环节，对全链条一体化专业服务有较高需求。目前，上海能够提供此类综合服务的本土专业机构数量相对较少，行业服务标准和评价体系尚属空白。
在专业服务机构方面，深耕商务楼宇更新领域、能够覆盖更新全生命周期的一体化专业服务机构仍然不多。多数咨询、设计、法律、资管等专业力量长期服务于新建项目，对存量更新的特殊性和复杂性理解不够深入。
在服务标准与规范方面，商务楼宇更新全流程专业服务标准、服务规范与评价体系尚在探索中，行业服务行为缺乏统一的参考指引，服务质量参差不齐，业主在选择专业服务机构时缺乏明确的判断依据。
在政策支持方面，专业服务尚未被纳入商务楼宇更新扶持政策的常规覆盖范围，对引入全流程专业服务的更新项目，在政策倾斜与资金支持方面仍有提升空间。部分项目因前期论证不够充分、权益协调不够到位、运营设计不够完善，导致更新效果不及预期，这也说明专业服务体系的建立具有重要的现实意义。
三
“十五五”高质量推进商务楼宇更新的对策建议
为充分激发市场主体参与商务楼宇更新的积极性，破解当前面临的系统性挑战，“十五五”时期应从顶层设计、产权治理、审批改革、财税金融、产业运营、专业服务六个维度构建完善的政策支持体系，形成“政府引导、市场主导、多方共赢”的发展格局。
（一）完善顶层设计与规划引领，明确更新方向与政策框架
顶层设计是商务楼宇更新工作的总纲，也是企业参与更新的指南针。政府需通过系统性的制度设计与规划布局，破解政策碎片化、执行尺度不统一的核心问题，为企业提供稳定的政策预期与清晰的行动指引。
一是出台专项立法与政策细则。在《上海市城市更新条例》框架下，出台专门针对商务楼宇更新的类似专项政府规章，全面明确商务楼宇更新的定义范畴、适用范围、企业参与路径、产权治理规则、审批流程规范与扶持政策体系。针对产权整合、功能转换、融资支持等核心环节出台专项实施细则，明确具体执行标准与操作流程，杜绝模糊化表述。建立政策动态调整与常态化解读机制，每年度开展政策实施效果评估，精准摸排企业需求，动态优化政策措施。
二是强化规划引领，优化更新布局。将商务楼宇更新全面纳入上海城市更新总体布局，与国土空间规划、产业发展规划深度衔接，编制商务楼宇更新专项规划，明确“十五五”时期更新的总体目标、重点区域与核心任务。推行更新单元规划制度，以街镇、重点商圈、产业片区为单元划定更新单元，允许规划指标在单元内跨项目统筹平衡，对片区级整体更新项目给予容积率奖励，鼓励企业开展多栋楼宇连片更新。
（二）创新产权治理政策，破解企业产权整合难题
产权分散是制约企业参与相关商务楼宇更新的主要瓶颈，政府需通过专项政策设计，为企业推进产权归集与经营权整合提供制度支撑与政策激励。
一是设立产权归集专项支持。由市属国企牵头，联合区级平台公司与社会资本设立市级商务楼宇产权归集专项基金，为企业参与散售楼宇产权收购提供资本金支持、低息并购贷款与融资担保。出台产权整合全链条税收优惠政策，减免产权转让环节的土地增值税、契税，对业主通过长期租赁、经营权托管方式让渡经营权参与更新的，减征个人所得税。优化国有产权整合协同机制，推动国有产权占比超过 50% 的散售楼宇实现集中整合，由国企牵头与市场化企业合作推进更新。
二是完善统一运营产权规则。明确“统一运营前提下的产权销售”模式的合法地位，规定所有产权受让方必须签署《统一运营管理公约》并纳入不动产登记簿备案，具备物权约束效力。完善业主决策机制，明确楼宇整体更新改造、统一经营权委托等事项经“双四分之三”业主同意即可实施，破解“少数业主一票否决”的僵局。建立产权纠纷多元化解机制，成立产权纠纷调解委员会，为企业与业主提供免费的诉前调解服务。
（三）深化审批制度改革，提升审批效率，降低制度性成本
审批效率直接决定企业更新项目的推进节奏，政府需针对企业反映的审批环节多、周期长、技术标准“一刀切”等核心痛点，构建适配存量商务楼宇更新的审批体系。
一是推行一站式审批与并联审批。在“一网通办”平台上线商务楼宇更新审批专属模块，整合所有审批部门，实现“一次申报、一套材料、一窗受理、并联审批、统一出件”。制定刚性审批时限清单，微更新项目实行备案制即时办结，中等规模改造项目实行告知承诺制 3 个工作日内办结，一般更新项目全流程审批时限不超过 30 个工作日。推行跨部门联审联办与首席代表负责制，各部门向窗口首席代表充分授权，杜绝“窗口收件、部门后台循环审批”。
二是完善技术标准与容错机制。制定差异化的存量楼宇更新技术标准，明确不改变主体使用功能的更新项目允许按照不低于原建造时的消防标准执行，重点整改消防安全隐患，无需全面对标现行新建标准。出台审批容错免责实施办法，对审批部门工作人员因政策界限不明确、先行先试出现的工作失误，且无谋取私利、未造成重大损失的，免于追责问责。
（四）加强财税金融支持，降低企业成本，打通融资与退出渠道
商务楼宇更新项目投资规模大、回报周期长，财税金融支持是激发企业参与积极性的核心抓手。政府需构建全周期、多层次的财税金融支持体系，为企业参与更新提供资金保障。
一是加大财政补贴力度。“十五五”时期，建议市级财政每年安排商务楼宇更新专项补贴资金，各区财政按照不低于 1:1的比例配套区级资金。针对不同类型的更新项目给予差异化补贴：商办改保租房项目给予建设补贴与运营补贴；转型为科创载体、主题化产业楼宇的项目给予改造补贴与运营奖励；实施绿色低碳改造的项目给予专项节能补贴。全面简化补贴申报与拨付流程，所有补贴项目通过“一网通办”平台实现“一网申报、全程网办”。
二是创新金融支持政策。联合在沪银行机构设立商务楼宇更新专项信贷额度，推出适配更新项目全周期的专项贷款产品，贷款期限最长可放宽至 20 年，给予优惠利率。制定上海市商务楼宇更新 REITs 专项实施方案，建立 REITs 项目储备库与全周期培育机制，优先将商办改保租房、核心区甲级写字楼、主题产业楼宇等项目纳入试点范围。优化升级上海市城市更新专项基金，设立商务楼宇更新专项子基金，鼓励保险资金、社保基金等长期资金参与商务楼宇更新。
（五）优化产业与运营支持，培育专业主体，提升企业运营能力
商务楼宇更新的长期价值核心在于运营能力的提升与产业生态的构建。政府需通过政策引导培育专业化运营主体，搭建产业对接平台，助力企业从“空间出租”向“产业运营”转型。
一是培育专业化运营主体。制定上海市商务楼宇优秀运营机构认定办法，对认定的优秀运营机构给予品牌奖励、融资支持与项目优先推荐。鼓励市属、区属国企组建专业化商办运营公司，提升市场化运营能力；扶持民营运营机构向细分领域深耕发展，培育一批专精于主题产业楼宇运营的特色品牌。积极引入国际顶尖运营机构，鼓励其与上海本土企业成立合资公司，引入先进的运营理念与管理模式。
二是支持主题化楼宇培育。围绕上海“五个中心”建设与战略性新兴产业发展方向，明确金融科技、生物医药、人工智能等细分领域特色楼宇的认定标准，对经认定的特色楼宇给予运营奖励，对入驻的优质企业给予租金补贴、税收返还等支持。建立政府产业部门与特色楼宇运营企业的常态化对接机制，将全市招商引资的优质项目优先推荐给符合产业定位的特色楼宇，引导企业打造“一楼一产业、一楼一生态”的主题化楼宇。
（六）建立专业服务体系，强化行业培育，加快推动高质量更新
全链条专业服务是商务楼宇更新破解结构性困局的重要抓手。需扭转行业 “重资产轻服务、重工程轻运营”的传统误区，构建覆盖全流程的一体化专业服务体系。
一是构建全链条一体化专业服务体系。成立商务楼宇更新专家委员会，为企业提供技术指导与方案咨询服务。立足商务楼宇更新的全生命周期，打造覆盖前期研判、规划设计、协调统筹、改造实施、运营管理全流程的一体化专业服务体系。重点发展前期策划与可行性研究服务、规划设计与技术适配服务、权益协调与合规咨询服务、工程管理与改造实施服务、资产运营与产业赋能服务，针对性化解五大核心挑战。
二是强化行业培育与政策保障。支持上海本土房地产咨询、规划设计、资产管理等机构深耕商务楼宇更新领域，鼓励国际领先的专业服务机构引入先进经验与技术。联合行业协会与龙头企业制定商务楼宇更新全流程专业服务标准、服务规范与评价体系，规范行业服务行为。将专业服务纳入上海商务楼宇更新扶持政策的覆盖范围，对引入全流程专业服务的更新项目给予政策倾斜与资金支持。
结语
上海商务楼宇更新是一项复杂的系统工程，涉及政府、企业、业主、租户等多方利益主体，面临着硬件、产权、制度、经济、运营等多重挑战。“十五五”时期是上海商务楼宇更新的关键窗口期，也是推动城市更新与产业升级深度融合的重要机遇期。只有通过政府与市场的协同发力、双向奔赴，不断完善制度供给、创新政策工具、培育专业能力，才能破解当前面临的结构性困局，推动上海商务楼宇实现高质量发展，为上海建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市提供有力支撑。
（本文作者：上海易居房地产研究院常务副院长）
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