【开源地产|REITs周报】中证REITs指数同比下跌，商业不动产REITs询价
（来源：地产冲冲冲）
核心观点：
中证REITs指数同比下跌，发行市场保持活跃
2026年第20周，中证REITs（收盘）指数为750.6，同比下跌12.61%，环比下跌2.21%；本周中证REITs全收益指数989.93，同比下跌8.07%，环比下跌2.15%。本周REITs市场交易规模成交量达6.33亿份，同比增长12.63%；成交额达24.35亿元，同比下降0.29%；区间换手率2.14%，同比-0.78pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.74%、-0.7%、-1.92%、-3.9%、-2.62%、-1.67%、-1.43%；一月涨跌幅分别为-4.84%、-2.28%、-3.52%、-8.97%、-5.33%、-3.34%、-3.58%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
4只商业不动产REITs发布询价公告
中金唯品会、国泰海通砂之船、中信建投首农、汇添富上海地产4只商业不动产REITs陆续发布了询价公告，首批4只商业不动产REITs均已开始询价准备。
一周行情：中证REITs（收盘）指数同比下跌12.61%
2026年第20周，中证REITs（收盘）指数为750.6，同比下跌12.61%，环比下跌2.21%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌4.53%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益-26.6%。本周中证REITs全收益指数989.93，同比下跌8.07%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨2.72%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益-19.35%。本周REITs市场交易规模成交量达6.33亿份，同比增长12.63%；成交额达24.35亿元，同比下降0.29%；区间换手率2.14%，同比-0.78pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.74%、-0.7%、-1.92%、-3.9%、-2.62%、-1.67%、-1.43%；一月涨跌幅分别为-4.84%、-2.28%、-3.52%、-8.97%、-5.33%、-3.34%、-3.58%。
一级跟踪：40只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃
2026年第20周，共有40只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达20支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。其中汇添富资本-上海地产商业不动产1号资产支持专项计划、中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产1期资产支持专项计划、中信建投-首农商业不动产1期资产支持专项计划4支REITs已通过审核，预计二季度开始发行上市。
风险提示：
（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。
正 文
1、 4只商业不动产REITs发布询价公告
中金唯品会、国泰海通砂之船、中信建投首农、汇添富上海地产4只商业不动产REITs陆续发布了询价公告，首批4只商业不动产REITs均已开始询价准备。
2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.2%
2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌2.2%
2026年第20周，中证REITs（收盘）指数为750.6，同比下跌12.61%，环比下跌2.21%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌4.53%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益-26.6%。
2.2、中证REITs全收益指数环比下跌2.15%
2026年第20周，中证REITs全收益指数989.93，同比下跌8.07%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨2.72%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益-19.35%。
2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长12.63%
2026年第20周，REITs市场交易规模成交量达6.33亿份，同比增长12.63%；成交额达24.35亿元，同比下降0.29%；区间换手率2.14%，同比-0.78pct。
2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长17.79%
从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达33.6548亿份，同比增长17.79%；成交总额达143.1846亿元，同比增长13.9%；近30日平均区间换手率0.38%，同比增长0.05pct。
3、分板块表现：各板块一周涨跌幅均为负
2026年第20周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.74%、-0.7%、-1.92%、-3.9%、-2.62%、-1.67%、-1.43%；一月涨跌幅分别为-4.84%、-2.28%、-3.52%、-8.97%、-5.33%、-3.34%。
2026年第20周，本周中金重庆两江产业园REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金联东科技创新产业园REIT涨幅靠前，涨幅为2.53%、2.03%、0.44%；华夏合肥高新REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中关村REIT跌幅靠前，跌幅为8.88%、8.64%、8.56%。
4、一级跟踪：40只REITs基金等待上市，商业不动产活跃2026年第20周，共有40只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达20支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。其中汇添富资本-上海地产商业不动产1号资产支持专项计划、中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产1期资产支持专项计划、中信建投-首农商业不动产1期资产支持专项计划4支REITs已通过审核，预计二季度开始发行上市。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
2026年第20周，中证REITs（收盘）指数为750.6，同比下跌12.61%，环比下跌2.21%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌4.53%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益-26.6%。本周中证REITs全收益指数989.93，同比下跌8.07%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨2.72%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益-19.35%。本周REITs市场交易规模成交量达6.33亿份，同比增长12.63%；成交额达24.35亿元，同比下降0.29%；区间换手率2.14%，同比-0.78pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.74%、-0.7%、-1.92%、-3.9%、-2.62%、-1.67%、-1.43%；一月涨跌幅分别为-4.84%、-2.28%、-3.52%、-8.97%、-5.33%、-3.34%、-3.58%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
6、风险提示
（1）公募REITs价格变动及运营风险；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；
（3）各类别资金入市进度不及预期；
（4）项目长期分派率不及预期。
研究报告信息：
证券研究报告：《REITs行业周报：中证REITs指数同比下跌，商业不动产REITs询价》
对外发布时间：2026年5月17日
报告发布机构：开源证券研究所
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