宏观经济指标研究：警惕地产对固定资产投资的拖累
（来源：易居研究院）
本报告系统梳理2025年8月及上半年十大关键宏观经济指标，深入剖析各指标运行特征、历史趋势及内在关联，重点探究房地产市场与宏观经济的相互作用机制——既分析房地产供求调整对价格、投资、消费的直接影响，也提出通过优化房地产政策助力经济恢复的路径建议。本报告旨在为政策制定者、市场参与者提供客观的宏观经济图景与房地产市场研判依据，通过精准识别风险点与潜力点，为下半年巩固经济回升向好态势、实现“十四五”规划圆满收官提供参考。
特征总结
1、指标特征
2025年8月，全国宏观经济各项指标总体运行平稳，各项经济政策效应积极显现，且经济增长具有较强的动能和基础。从相关指标来看，GDP增速总体稳定、商业零售保持活跃、LPR处于持续宽松阶段、财政收入开始转正、失业率和铁路出行指标相对稳定。尤其是财政收入开始转正，其将更好发挥财政工具带来的积极效应。
当然也有一些潜在的市场压力和风险。其中CPI指标较长时间处于负增长区间，说明稳定价格的任务还很艰巨；PMI扩张动力偏弱，要求进一步做好企业减负、开拓市场等工作；固定资产投资虽为正增长，但显然受到了较大拖累；货币供应指标面临“剪刀差”的问题，亟需引导各类资金进入实体产业和消费领域。总体上说，此类问题是下半年要持续研究的系列问题。各地尤其要促进消费等工作开展，为市场扩张提供更好基础，亦进一步增强市场的信心。
2、房地产方向
房地产的工作思路是清晰的，既要在有利形势下争分夺秒，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势；也要深刻认识到宏观经济带来的挑战，要加强潜在风险研究，同时持续做好对宏观经济的支撑作用。
从风险角度来看，要从宏观指标的表现上评估市场潜在需求，尤其是购置新房和二手房的增量需求。唯有积极做到防备，才能更精准做好“金九银十”等系列销售工作。同时，要持续增强地产对宏观经济的支撑力，或是要减少一些拖累效应。比如说本报告研究认为，各地在持续抓销售工作的同时，也要适当对房地产开发投资指标进行系统评估，防范其对固定资产投资产生较大且持续的拖累影响。总体上看，房地产市场的稳定性，直接关系到经济大盘的韧性与恢复能力。各地要全面做好稳投资和稳消费工作，以更好优化房地产的供求关系，并发挥房地产对宏观经济的支撑作用。
指标分析
1、GDP
2025年上半年，全国GDP同比增速为5.3%，相比一季度减少了1个百分点。对比历史数据，GDP增速走出了2022年低谷，总体上保持在5%以上的水平。当然从市场压力看，去年四季度开始该指标有所改善，但今年二季度开始该指标面临调整的压力。
我们认为，GDP总体上保持稳定的态势，为房地产市场的发展提供了具有韧性的市场环境。房地产发展要围绕“十四五圆满收官”的重要目标进行，更好促进市场活跃，并进一步发挥稳定器作用。当前亟需解决两个问题：一要解决供给端的堵点，如二手房挂牌较多的问题；二要挖掘市场需求，如近期部分城市通过房票方式来进行动拆迁，已对新房去库存产生了较好影响，这都是值得肯定的地方。
2、CPI
2025年8月，全国CPI同比增速为-0.4%，相比7月份0.0%有所下降。观察历史数据，2023年开始该指标以较高频率持续位于负增长区间，说明通胀压力在减少，但通缩压力在增大。这也说明今后一段时间各地要把稳定价格、促进价格回稳回升作为重要的任务。
在房地产市场供求关系调整和新压力下，部分地区房价下跌的情况还是略明显，这也使得市场观望情绪比较浓。房地产领域要立足当前工作方向，进一步做好稳价格的工作，助力市场信心恢复和预期向好。对于部分城市的房价下跌，要理解为房价泡沫在持续减少，进而可宣传购房的性价比。而对于部分项目涨价的现象，要从产品品质更好的视角进行宣传，提升购房的积极性和加快入市节奏。
3、PMI
2025年8月，全国PMI（制造业采购经理指数）为49.4%，相比7月份有微弱的改善。当然主要的问题是，今年二季度以来，该指标持续位于50%荣枯线以下，说明呈现萎缩态势。我们认为，PMI若持续下行，会影响制造业的产能和就业机会，进而对购房需求的释放带来阻力。
同时需要看到，房地产市场和PMI指标相似，即具有相似的运行轨迹。反过来要求房地产挖掘市场亮点，努力从收缩期走向扩张期，并对制造业等产生较大的支撑作用。二季度以来全国房地产市场有一些积极的地方，需要重点宣传。一是《住宅项目规范》落地后，市面上确实出现了较多好房子和好产品，尤其是得房率等指标具有较好的吸引力；二是各地政策在进一步宽松，叠加去年四季度以来的一系列利好政策，购房环境已非常友好；三是随着部分房企的出清，市面上新盘虽有供应，但绝对不是过去的“天量”供应，这也使得供大于求的矛盾得到持续和有效的缓解。
4、固定资产投资
2025年8月，全国固定资产投资年初累计值同比增速为0.5%，该指标相比7月的1.6%减少了1.1个百分点。我们认为，该指标出现了较大的风险，即开始接近零轴，这是历史上几乎不会出现的。所以防范投资指标失速、确保该指标回升是下半年的最迫切任务。
该指标走势和房地产带来的拖累效应有直接关系。历史数据显示，2022年开始“房地产开发投资-固定资产投资”的剪刀差就已形成，即两个指标的同比增速形成了较大差距或鸿沟。且随着时间的推移，该剪刀差并未收窄，反而呈现了扩大的趋势。这说明房地产开发投资指标的再稳定非常迫切。1-8月该指标为-12.9%，其跌幅确实偏大。各地要把巩固房地产开发投资指标作为一项重要任务，尤其是从稳投资的角度落实各项工作。
5、消费品零售
2025年8月，全国社会消费品零售额年初累计值同比增速为4.6%，该指标相比此前7月份有所减少，且目前已连续两个月出现了收窄态势，进一步说明提振内需工作的迫切性。当然有一点是值得肯定的，其相比2024年的总体水平，今年表现是积极活跃的。
商业零售业务若面临阻力，那么对于房地产而言也会产生影响。当前我们也观察到，一些房地产业务对于传统商业零售工作亦有积极的支持。比如说各地积极推进原拆原建的工作。部分项目在交付后，业主会有较强的装修等服务消费需求，客观上也带动了商业零售市场的提振。后续房地产业要进一步发挥好产业带动作用，如目前各地“金九银十”阶段进行的房展会中，把家电购置等工作进行了有力结合，这都可以更好支持消费品零售等工作。
6、货币供应量
2025年8月，全国广义货币供给指标M2余额同比增速为8.8%，而狭义货币供给指标M1则为6.0%。总体上看，2021年二季度以来M2和M1就出现了较大差异。当然8月份该差异有所减少。类似差异的出现，更多反映了社会资金以中长期资金的形式闲置着，也说明目前的资金遇到了“流动性陷阱”的问题。
此类资金走向，对于理解房地产市场具有较大的启示。当前一些大城市的豪宅交易不错，除了有合理的住房改善需求外，资金避险情绪明显加大，进而也会加快进入到此类高端住宅市场中。当然要真正促进房地产市场的发展，还要进一步挖掘购房需求和潜力，真正把闲置资金转化为购房资金，以更活跃房屋交易市场。
7、LPR
2025年8月，全国五年期及以上LPR为3.50%。当前该指标已连续4个月保持不变。对比历史数据，LPR指标已处于最为宽松的阶段。随着美国降息预期的增强，其对于后续LPR指标的进一步下调也有积极作用。
当然从房地产的角度看，需要客观看待此类指标。部分银行反馈，目前房贷利率的底线为3%，所以也就意味着房贷利率下调的空间已经不大。虽然近期部分城市落实了“不再区分首套房和二套房”的政策，但实践中，很多二套房按照“认房不认贷”标准，本身就可以享受首套房的信贷优惠政策。从这个角度看，当前房贷利率总体以稳定为主，同时也已经是历史上最为宽松的政策了。
8、财政收入
2025年8月，全国财政收入（一般公共预算收入）年初累计增长0.3%。该指标相比7月份扩大了0.2个百分点。同时在今年上半年该指标为负的情况下，下半年该指标已有积极的改善。财政收入指标转正，也将更好促进财政工具的发挥。
从房地产市场来说，财政收入的指标转正，客观上也减少了房地产尤其是土地交易市场的压力。当然各地还需要持续挖掘市场需求和促进房地产市场向好发展。楼市交易规模增大，客观上也会对税收等带来支撑作用。
9、失业率
2025年8月，全国城镇调查失业率为5.3%，相比上月5.2%略有上升。当然出现此类现象，也属于季节性现象。尤其是在高校毕业季来临之际，会出现此类指标上升的情况。对比历史数据尤其是2022年的数据，当前就业形势总体是在改善的。
就业市场和房地产市场的关系密切。唯有就业市场活跃了，包括租房和购房等需求才会释放出来。各地要重视就业工作，持续增强工作岗位的稳定性和收入的可持续性。甚至也可以从职住平衡的角度出发，对职工加大购房利好政策的宣传，更好促进职工的安居乐业。
10、铁路出行
2025年8月，全国铁路客运量年初累计值增长6.7%。该指标虽明显弱于2023年的高峰期水平，但目前总体上稳在了大于6%的水平。而从潜力来看，后续还需要挖掘，因为类似2018年或2019年该指标基本上是大于8%水平的。
该指标对房地产市场具有积极影响。人口出行或流动是城市经济发展的重要指标，其客观上会直接产生用房需求，尤其是对商业、酒店、租赁住房和购房市场等产生积极影响。从目前市场来看，城市群都市圈的旅游地产市场，将迎来更好的发展机会。
