【大行報告】世邦魏理仕 ：多維度深度解讀香港2025年施政報告

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日期：2025年9月17日 下午3:03作者：一枝 編輯：Danna

財華社2025年9月17日訊，香港特區政府行政長官李家超今日發表新一份施政報告，報告以綠色為封面顔色，主題是「深化改革 心繫民生 發揮優勢 同創未來」。世邦魏理仕第一時間跟進解讀。

就新資本投資者入境計劃方面，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為：「新資本投資者入境計劃下，住宅物業的投資門檻由5,000萬港元降至3,000萬港元，預計將會刺激豪宅及獨立屋的需求。2024年，價值超過3,000萬港元的住宅物業交易，佔總交易額的21.7%，但僅佔總交易數量的2.8%。交易量佔比較低，顯示降低門檻對物業的競爭影響不大，亦不太可能影響大多數家庭的負擔能力。 換句話說，這次降低預計不會導致整體交易量顯著增加。至於非住宅物業的最高投資額由1,000萬港元增至1,500萬港元，購買決定仍將取決於個人需求和商業物業市場的基本面。 單單這次增加，預計不會導致商業物業需求顯著上升。」

世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延女士(Hannah Jeong)表示：「我們歡迎新資本投資者入境計劃的進一步優化，截至8月31日，該計劃已吸引了1,963宗申請，預計投資額超過580億港元。 此次調整可能不會直接增加豪宅的交易量，但至少對豪宅市場帶來正面訊息。1億港元以上的住宅交易宗數由99宗（2024年1月至8月）增加至158宗（2025年1月至8月 ），同比增長59.6%，且至少50%的買家來自内地。 内地買家傾向投資於新發展項目的豪宅單位。價格介乎1億港元至3億港元的單位，仍然是内地投資者最受追捧的市場板塊。 我們預計2025年第四季度住宅交易量將進一步增長，可能將全年總數推高至超過65,000個單位。 儘管數字仍比2021年約77,000個單位的高峰低約15%，但這反映出市場信心和跨境投資意願的強勁復蘇。」

在學生宿舍方面，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為：「政府決定將每所資助專上院校非本地學生自費就學人數上限，由相當於本地學額數目的40%增至50%，以及調整資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限由100%增至120%，可能會導致學生宿舍的需求增加。 為應對這種潛在的需求增長，將「城中學舍計劃」擴展至涵蓋現有商業樓宇的重建，或可提升香港長遠的學生宿舍供應。 這次變動讓本地業主可利用該計劃下獲準增加的地積比率，這亦有助於緩解未充分利用的寫字樓的空置壓力。」

世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延女士(Hannah Jeong)表示：「香港特區政府決定將公帑資助大學的非本地學生上限，由2026/27學年的40%提高至50%，加上較早前推出的『城中學舍計劃』，預計將大力支持商業投資市場。 假設所有非本地學生均需要學生宿舍，到2027/28學年，所有專上課程的學生宿舍將出現約73,000個床位或以上的短缺。」

「該計劃已促成現有物業的積極改建，包括迄今為止，2025年已有四間酒店和三幢住宅樓宇被改建成學生宿舍。 我們預計，位於交通便利地段、表現不佳的酒店將有更多潛在的改建。 此外，重建資產亦可享有該計劃下的樓面面積豁免設施和寬松的規例，這將有助於加快市内舊商業樓宇的重建。 由於投資者應考慮到學生宿舍需要適度的床位租金增長，物業價值的增長將主要來自有效的營運模式，以降低營運開支(Opex)。」

「這些趨勢突顯了投資者對學生宿舍市場的日益關注，以及在市區内進行改造再利用的潛力。」

「增加中學非本地學生人數，將增加香港學生宿舍的需求。 鑒於針對海外/中國内地中學生的保護措施，酒店亦可吸引此群中學非本地學生。 我們建議物業投資者也應留意相關需求。」

在土地開發方面，世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延女士(Hannah Jeong)表示：「在土地開發方面，政府精簡法定程序和行政流程，並容許停車場用途享有地面以上樓面面積豁免(最多兩層)，將為發展商提供更大的設計彈性，並透過重新分配更多樓面面積至住宅單位，改善項目的經濟效益。 這有助於提高土地利用效率，並增加市區的泊車位供應，而市區的需求仍然很高。 鑒於本港地價已下跌30–50%，此項政策或可支持土地價值逐步穩定，並鼓勵更多積極參與土地招標。」

「至於釋放市區工業用地，政府重新評估市區内的工業用地需求至關重要，尤其是在傳統工業活動衰退的地區。 在香港島，老化的樓宇存量和不斷變化的市場動態，為工業區帶來挑戰。 柴灣是一個很好的例子，許多工業大廈已超過40年歷史，正面對高空置率，尤其來自物流業。然而，在目前的「工業」土地用途規劃下，重建仍然缺乏吸引力，因為它限製了更優化的土地用途。 缺乏規劃彈性或策略性重新定位框架，這些地區面臨長期停滞的風險。 優化政策或可釋放未充分利用的市區土地，並更好地配合香港不斷變化的經濟格局。」

在住宅樓市方面，世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延女士(Hannah Jeong)表示：「「關於私人房屋供應，在2024年施政報告中，政府承諾在未來10年内，私人住宅供應目標為132,000個單位。 然而，2025年施政報告將這一數字修訂為126,000個單位，減少了6,000個單位。 雖然這次調整可能不會顯著影響整體供求失衡，但它突顯了維持穩定和透明的賣地計劃，以應對香港長遠房屋需求的重要性。 土地供應的一致性是維持發展商信心，並確保在不斷變化的市場環境下，房屋目標仍然可實現的關鍵。」

「儘管業界持份者廣泛預測及期待，但政府未有宣佈任何針對住宅市場的放寬措施。儘管如此，利率變動的影響仍然大於印花稅調整的影響。 今天的美聯儲針對息口的決定，以及香港銀行的隨後反應，將對塑造市場情緒有著關鍵的作用。加息對交易量產生了明顯的不利影響。2021年，住宅總銷售量達到74,297個單位。 然而，在加息之後，2022年至2024年的平均年交易量下降至僅47,050個單位，下降約36.6%。相比之下，政府於2025年2月推出的印花稅減免（400萬港元以下物業）產生了更直接但溫和的影響。 該市場板塊的住宅交易量在3月至8月期間同比增長34.86%，從2024年的6,916個單位增至2025年的9,327個單位。」

「從發展商信心的角度來看，政府似乎更重視土地供應和長遠規劃，而非短期市場支持。 因此，發展商可能仍保持謹慎，交易量可能保持低迷。 負面價格調整情緒可能會持續存在，尤其是在二手市場。 發展商可能會延遲新盤推出或提供優惠以清空現有庫存。」

AI及其他有關房地產/規劃方面，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為：「AI效能提升組旨在透過增加人工智能的應用來推動政府技術改革的舉措，預期將提升效率並簡化未來地產項目發展的各項流程。這應有助於長遠降低成本，並減少地產發展商的風險。政府推動人工智能成為核心產業，並促進其在各行各業的深度融合，將帶動香港對數據中心需求的幾何級數的增長。」

世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延女士(Hannah Jeong)表示：「推動人工智能及數據科學產業發展的政策舉措，預期將在北部都會區帶來強勁的市場動能。隨著對人工智能支援基礎設施的需求增加，數據中心、研發樞紐、辦公空間及配套設施的需求亦將上升。這將有望刺激土地及物業發展，吸引科技企業與投資者，並創造學術界、產業界與政府之間新的合作機會。」

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為：「計劃正著手成立「GoGlobal專責小組」，旨在鼓勵内地企業以香港作為拓展國際業務的平台。此舉特别希望推動中國内地銀行在香港設立區域總部。此外，還建議提供稅務優惠，以吸引内地企業在香港設立企業財資中心。這些措施預期將促進香港的銀行及金融活動，並帶動對辦公空間的需求，尤其是在核心商業區（CBD）」

「發展黃金市場的倡議，正在為能夠容納至少2,000噸黃金的高質量儲存設施，創造巨大的需求。這將需要建造新的倉庫，或改造和升級現有設施以符合這些標準。此外，支持建立更多符合倫敦金屬交易所標準的合格交付倉庫的計劃，表明對先進倉庫的需求日益增長。 總體而言，這些倡議將有助於加速未來幾年倉庫的淨吸收，並改善空置率。

「近年來，眾多國際拍賣行不斷擴大其在寫字樓市場的業務，同時更多以藝術為主的物流營運商亦在香港湧現。 提升香港藝術展覽及交易能力的倡議，不僅會增加全市對空間的需求，還將促進入境旅遊市場。 這反過來將吸引更多遊客，並長遠惠及整體零售和酒店住宿業。」

就北部都會區發展及產業發展和革新方面，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為：「成立北都發展委員會，以及為該區發展引入專屬法律，將有助於簡化行政流程。這種做法可確保各項努力和投資能夠有效運用，從而實現資源的最佳分配與利用。同時，這也將降低發展風險，並提升參與該區項目的發展商利益。」

「針對產業發展和革新的不同措施，旨在製定包括審批土地、財政補貼及稅務優惠等優待措施的方案，將大大提升香港對策略性企業的吸引力。這將促使越來越多的新公司及高技能專業人士（包括管理層）遷往香港。這股流入將逐步推高該地區對住宅及商業房地產的需求。」

世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延女士(Hannah Jeong)表示：「我們支持北部都會大學城的發展，並歡迎洪水橋／廈村（2026年）、牛潭尾（2028年）及新界北新市鎮（2030年）分階段推出用地。為確保策略一致及長遠成功，必須由工作小組引領，採取明確、以業界為主導的方針。在三個地點中，洪水橋／廈村在基礎設施及發展準備方面最為成熟，應作為核心據點，引領整體概念。目前預留的企業及科技（E&T）及物流用地，或可實時滿足洪水橋／廈村新發展區的需求。為支持大學城的發展，政府亦可考慮在相關地點允許更多住宅發展。整體總體規劃需要重新檢視，不僅要涵蓋校園選址，還需兼顧必要的生態繫統建設。與大學及教育機構的緊密合作，將對塑造願景、吸引人才及推動區域創新至關重要。」

「政府決定成立法定園區公司，特别是這個園區公司與香港科技園（HKSTP）、港深創新及科技園（HSITP）及數碼港之間，應保持透明和開放的溝通，因為它們在新市鎮發展中都扮演著重要角色。市場希望了解整體的工業／物流用地長期處置時間表（不僅僅是新市鎮，還包括葵青區），以便製定合適產業計劃。」

「我們完全支持實施靈活的土地批租安排，包括長期租賃，以及多元化的分配方式，如公開招標、限製性招標及直接批地，以加快北部都會區的發展。這些非傳統做法能為發展商提供更大靈活性、降低進入門檻，並有助吸引更廣泛的投資興趣。我們建議政府邀請企業提交方案，闡述其經濟貢獻，借此為更靈活的地價機製提供理據，特别是在能帶來更大社會效益的情況下。此外，我們歡迎建議中的「按實補價」及分期繳付地價安排，這將大幅減低前期地價成本，並避免在區域仍在發展中時造成過度財務壓力。我相信這些措施將有助於減輕發展商的財政壓力、提升項目可行性，並鼓勵更多積極參與北部都會區的發展。」

「要釋放北部都會區新田科技城的全部潛力，政府必須提供一個清晰透明的路線圖，讓企業申請土地並提交發展建議書，包括其預期的經濟貢獻。該路線圖還應列明基本市政基礎設施的可用性，因為這是促進私人投資的關鍵因素。鑒於發展所需的資本龐大，政府應考慮減輕企業在基礎設施方面的初期資本支出負擔，尤其是那些傳統上屬於公共部門責任的基礎公用設施和交通連接。雖然現行的創科分區允許多用途發展，但仍需一個更具結構性的藍圖，以納入零售及社區設施等配套。否則，我們將面臨土地使用效率低下、規劃分散，以及在新田科技城内有限空間上出現不必要的競爭。」

(来源:财华社)