信堡周洞察 | 2025年下半年地产策略和思考
（来源：信堡投研）
本文摒弃细枝末节的讨论，直奔一些判断性陈述。
横看成岭侧成峰，讨论涨跌可能并非有绝对意义，对核心矛盾的把握可能才是关键。
1、背景：复盘当下的一些市场、政策和边际信息
2、股、债、实物的参与策略
1、小阳春衰退后的市场、政策和边际
不得不说，地产这一波小阳春后，衰退的速度继续开始，蓄积的多头情绪被持续消磨，似乎又，股这块整体参与的性价比不高，可能阶段性政策利好或者博弈，或有交易机会；但是如果是配置逻辑，短期暂未真正到位。
但是，横盘这些，本质上就是蓄能的过程，未来随着流动性的涌入，甚至资产定价本身也靠拢通胀逻辑，那再说吧，短期还很难看到这层次的变化。走的太超前，很容易变先烈。
那么到实物房地产的思路来看：这块分歧相对较大。
一二线来看：其实在复盘阶段也说了，分化主要是新与旧，核心和非核心地段。也正因为一二线有流动性，很多地段显示浮夸的暴跌。
本质来看，产业是硬通货，人口变量取决于产业的富集程度：当多数板块还在吹嘘规划时，软件谷的程序员们用年终奖砸出了真实购买力。雨花台区财政局数据显示，2023年软件谷纳税额达218亿，是江北新区的3.2倍。这种差距直接反映在房价上：软件谷旁的金基嘉玥二期开盘均价4.5万/㎡，首开去化率87%，而同期江北某盘降价至2.8万/㎡仍只卖出23套。江北新区不少楼盘深度跌幅在30-40%之间。
但是换个角度看，很多地方，也正因为有流动性才暴跌：很多数据没跌，是因为没有成交，有流动性的暴跌本质上是出清的必要环节，因而这个角度看，当下核心一二线部分区域的跌幅可能是超跌，没有流动性支撑，导致的暴跌，短期也很难迅速修复；但是这个左侧，可能对于刚需盘、自助的人，整体来看，假设租金回报率相对合理的情况下，是具备入手的可能。
但是，如果从投资视角，用租金回报率则不适宜，就像高股息策略一样，在熊市中，跌的越来越高，本质上是没有流动性去接盘，当下也许也不是很好的投资标的。
衡量投资的一个重要指标是：流动性，当下这个仍不具备。因而当下房地产终于活成了政策的模样：房住不炒。
另外，不动产最大的区别是：非标准化：之所以叫不动产，意味着物理特性差异方差极大，因而很难说一揽子策略，当下而言，既然大家相信化债的逻辑，那么货币化只是或早或晚的故事，因而核心地段的房子，因为其区位、配套、甚至自身的功能属性，具备了核心资产的逻辑。典型的比如暴跌后的花木、洋泾等板块，这些地方的价值是有所凸显。
但是强加一些学区概念、远期空洞的规划、距离主城区60公里这样把房价炒到4-5万，当下回落个50%也是必然。
进而回到本文综述来看：
债券属性来看，房地产得益于政策呵护，部分思路靠拢保主体策略，利好存量未违约的央国企，对于地产债而言，更像是20230927的城投化债策略，因而比如光大嘉宝、华侨城、首开一些弱资质主体，迎来了喘息之机，短期违约风险下降；
权益的思考而言，当下的流动性、政策的力度均不支撑反转，短期仍是因地制宜的托底，当下的预判接近软着陆思路，近期的行情来看，有阶段性的小反弹，但是大仓位的逻辑并不具备。
实物房地产而言：房地产整体取决于供需，供需取决于产业预期，因而很多地方透支规划、透支这些，逐步回到制造业属性，当下的价值仍未跌透；而部分有产业预期、核心区位、新房供给，整体具备了核心资产的定义，因而整体其实可能接近筑底震荡阶段，但是因为考虑到自助和投资需求，房地产的整体流动性并不佳，当下并不适合投资思路去超配。
其他：房地产是周期之母，短期的研判来看，2025年内仍可能很难达到这个目标。因而市场的乐观预期被持续消磨，一定程度上，结构上的分化成为主基调，因而投资可能更为审慎，部分区域可能不会有新增流动性
