误判形势至‘卖卖卖’！又一港资地产巨头“沦陷”：166亿借款逾期！
（来源：建材大数据）
继新世界发展后，英皇国际商业帝国也遭遇了前所未有的债务危机。
6月30日，因英皇国际166亿港元银行借贷逾期，德勤对其持续经营能力亮出红灯。利空消息迅速引发市场剧烈反应，其股价当日一度暴跌超15%，市值已缩水至11.58 亿港元，这一数字甚至不足其债务总额的零头。
更具连锁效应的是英皇系个股的集体重挫。截至当日港股收盘，英皇钟表珠宝跌8.33%，英皇娱乐酒店跌5.26%，英皇资本暴跌18.18%，英皇文化产业跌幅亦达14.89%。
两年亏损68亿
德勤对财报“不发表意见”
英皇国际日前公布的2024/2025年度全年业绩公告（截至2025年3月31日）显示，该年度持续经营业务总收入13.76亿港元，同比增长41.5%，但年度亏损由上年的20.28亿港元扩至48.4亿港元，亏损扩大138%；股东应占亏损47.43亿港元，同比扩大131.7%。
该业绩公告被核数师德勤发出非标准报告：不就集团综合财务报表发表意见。德勤表示，英皇国际上财年录得亏损48.4亿港元，截至3月底，账面共计166亿港元的银行借贷已逾期，或已违反贷款协议的若干条款。银行可能要求其立即偿还银行借贷。因此，上述银行借贷已于3月底分类为流动负债。该事件可能会对集团持续经营能力构成重大疑问，故对其业绩不发表意见。
而上个财年，英皇国际股东应占亏损为20.46亿港元，也就是说，这两年内股东们亏了67.89亿港元。
德勤的“不发表意见”背后代表着什么，不用多言。
截至2025年3月底，公司账面现金仅剩6.39亿港元，而一年内到期的银行债务竟高达166亿港元。这意味着全部流动资产57亿仅够覆盖1/3的短期债务。尤其是现金覆盖率仅3.8%，现金流异常紧张。
关于公司亏损的原因，英皇国际在财报中指出，主要是投资物业的公允价值亏损，亏损达15.41亿港元。同时，公司还面对经营压力，香港商业租赁及写字楼需求持续放缓，导致商业楼宇空置率高。并且，集团预计未来零售及写字楼租赁业务仍将面临挑战。
集团正与银行协商财务重组，将于未来12个月通过出售物业及投资物业的租金，持续加强流动资金及经营现金流量。
债务危机缘于误判形势
英皇国际债务危机爆发的本质与近几年香港的地产行业走势、自身的扩张有关。
2023年，英皇国际豪掷30.8亿港元接盘屯门Lane Up商厦和北角建威坊商场，2024年又斥资19亿购入中环公寓、铜锣湾等15项非核心物业，连跑马地豪宅One Jardine's Lookout都收入囊中。
彼时，英皇国际账上每年的一年内到期的银行借贷也有个六七十亿，每年物业投资也在贬值。所以从2025财年开始，公司的财务压力明显剧增。
为了缓解债务压力，英皇国际也在悄悄然的“卖卖卖”，今年更是频繁出手，先是7980万港元卖掉广东道大楼部分单位，又9288万港元甩卖维港峰基座商铺，这个商铺从2022年2.4亿港元的挂牌价，一路跌到如今不足1亿。
输血游戏终究难以为继，英皇国际还尝试了资本运作。
公司于2024年8月推出“2供1”供股方案，以每股0.25港元（较市价折让30.6%）募集4.55亿港元，但代价是减少了对英皇娱乐酒店71.63%的控制权。
“拆东墙补西墙”的资本运作虽能暂缓危机，却难掩公司核心盈利能力衰退的困境。随着香港楼市持续调整，英皇国际能否走出债务泥潭仍存巨大变数。
从钟表店发家
提起“英皇”二字，大众想到的要么是谢霆锋、容祖儿等巨星云集的英皇娱乐，要么是遍布一线城市高端商圈的英皇电影城。
然而这些耀眼的光环，不过是英皇集团庞大商业版图的冰山一角。
目前，英皇旗下共有七家公司已在港交所上市，分别是英皇钟表珠宝、英皇国际、英皇资本、英皇文化产业、英皇娱乐酒店、新传企划，以及欧化国际。
在众多业务中，英皇集团最早是靠经营钟表店起家的。
1943年，杨受成出生于香港一个普通家庭，祖籍广东潮州。父亲以修理钟表为生。
杨受成帮助父亲经营钟表店
上世纪60年代，杨受成开始在父亲的钟表店里帮忙，并展现出商业头脑和社交天赋。他不满足于传统的守店模式，而是主动出击，穿梭于码头、机场，热情地向游客介绍自家表行，还与导游、酒店服务员合作吸引客源。这一系列大胆创新的举措，让表行的生意蒸蒸日上，短时间内便赚到了100万港元。
1968年，在父亲的担保下，他贷款20万港元在香港核心区开了家钟表店，凭借对名表的专业理解，次年就拿下名表代理权，开出首间“英皇钟表珠宝”。这家小店成为他未来商业版图的起点。
英皇钟表珠宝门店
1973年是关键的转折点。受郑裕彤、刘銮雄等好友的影响，杨受成的目光投向了更广阔的地产领域。他将旗下的钟表珠宝业务与部分物业整合，以“好世界投资”之名上市，融资788万港元。
拿到资金的第一时间，他就从李嘉诚手中买下香港司徒拔道24号的优质地块，开发成独立屋后出售，净赚1000多万港元。
这波操作让他尝到了地产的甜头，也点燃了扩张的雄心。那是香港地产的黄金时代，杨受成信奉“有两块钱做十块钱生意”的杠杆哲学，频繁向银行举债拿地。
1983年香港爆发港元危机，过度投资地产的杨受成资不抵债，旗下地产项目和英皇钟表珠宝店被汇丰银行清盘接收，豪宅、游艇、金卡、名车也几乎全部被没收。他曾自嘲从汇丰总部走出时，身上只剩一只手表、一套衣服和一副眼镜。
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