【財華社訊】5月28日，仲量聯行5月26日發表的研究報告《小投資大回報：策略升級穩守寫字樓資產價值》指出，以樓面計算，目前全港接近一半(44.0%)的甲級寫字樓樓齡已超過30年，比例將於2030年升至55.1%，到2035年約五分之一的甲級寫字樓樓面或面臨功能性淘汰，難以吸引租客。仲量聯行預計到2026年，甲級寫字樓的資本價值及租金將下跌超過10%，而樓齡超過30年又欠缺保養的商廈價值跌幅更可能高達20%。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「香港核心商業區佔有97.4%的甲級商廈於2015年前落成，高於其他國際城市。商廈老化的同時，未來五年預計將有830萬平方呎甲級寫字樓供應進入市場，相當於過去十年淨吸納量的總和，市場競爭料將進一步加劇。老舊物業若未能及時升級翻新，將難以滿足租戶日益提高的期望，面臨租金壓力、空置率上升、營運效率下降並且資產價值下滑。」

「優質遷移」趨勢明顯　新舊甲廈表現分化

近年來，隨著混合辦公模式普及、環境、社會及管治(ESG)標準日益嚴格、智能辦公空間興起，加上企業更重視員工福祉與品牌形象，市場出現明顯的「優質遷移」(Flight to quality)趨勢，租戶傾向選擇靈活度高且符合可持續發展標準的現代化寫字樓。

2024年的市場數據正好反映了此趨勢，樓齡五年內的甲級寫字樓錄得超過100萬平方呎的吸納量，相反，樓齡30年以上的寫字樓則錄得負4.4萬平方呎的吸納量。租金方面，目前新舊寫字樓的租金差距逐漸縮小至每平方呎2.9港元，創下歷史新低，將吸引更多租客於租約屆滿後會傾向遷往優質寫字樓空間。

她補充：「隨著優質寫字樓不斷湧現，高齡商廈單靠租金優惠已難以取悅租戶。我們預計相關租金差距將會隨著市場復甦而顯著擴大。如今，寫字樓不再只是工作場所，更成為企業吸引人才、展現企業文化與踐行可持續發展承諾的策略工具。企業在選址時更注重空間能否提升員工體驗、品牌定位及ESG表現，而新建寫字樓在這方面往往更具優勢。我們預計到2026年，甲級寫字樓的資本價值及租金將下跌超過10%，而樓齡超過30年的物業價值跌幅更可能高達20%。老舊寫字樓若不積極升級，將難以維持市場吸引力和資產價值。」

從微調到重塑：策略性升級為老舊甲廈注入新動力

仲量聯行指出，策略性升級已成為保障寫字樓資產價值的關鍵。透過有系統的設施升級，既能提升租戶滿意度及租賃需求，亦有助改善營運效率與物業表現，穩固市場競爭力。事實上，不少完成翻新的老舊甲級寫字樓至今仍深受租戶青睞。

仲量聯行香港物業及資產管理部總監鍾志雄表示：「對於不適合進行大規模重塑的物業，業主可考慮具成本效益的輕度改造(Light retrofit)。這類方案主要針對公共空間及基本設施進行改善，對租戶日常運作影響極小，但短期內成效顯著。研究顯示，透過優化樓宇管理系統和空調冷水機、安裝LED照明及智能感應器等措施，每年可節省約16.8%能源成本，回本期少於一年。」

根據我們的個案研究由於營運效率得到提升，若以十年計，輕度改造策略相較基準情境每年能夠實現多年均2,000萬港元營運淨收入(NOI)，同時抵禦5.3%資產價值貶值風險。相反，未經翻新的物業可能面臨高達20.3%的價值損失。業主應根據物業現況及市場定位，審慎評估不同升級路徑，制定最合適的資產策略，以鞏固競爭優勢並確保長遠回報。

若物業面對更嚴重的設施老化或租戶流失問題，則須考慮進行深度翻新(Deep retrofit)。深度翻新針對物業結構、系統、服務或功能進行全面升級，例如重新設計和翻新所有業主區域/洗手間、外牆翻新及取得綠色建築認證，從根本上提升資產質素與營運效率，以解決功能性過時問題。分析顯示，若以十年計，完成深度翻新的物業空置率較基準情境低9個百分點，租金溢價達4.6%，平均每年淨營運收入較基準情境多3.300萬港元，更可有效延緩資產價值侵蝕。

從節能及創意方案入手實現快速回報

提升能源效率是快速有效改善現金流與營運效益的策略之一。市場上存在不少成本效益顯著卻被忽視的節能措施和輕度翻新機會，不僅回本期較短，且回報可觀。報告個案研究估計，投資約74.5萬港元進行節能升級，每年可節省43.5萬港元支出，回本期僅1.7年；宏利廣場透過升級樓宇管理系統及冷水機，成功節省10%用電量，回本期不到1.5年；中環興瑋大廈斥資2,400萬港元加裝3DLED電視，每年逾2,600萬港元廣告收入，相等於超過10層寫字樓的租金收入，回本期少於一年。

鍾楚如指出：「本港寫字樓市場在中短期內料將持續面臨挑戰，而新建或經翻新的物業往往更具市場適應力與復原能力，能在市場回暖時迅速把握反彈機遇。現正是業主審視資產、果斷行動的關鍵時刻。面對市場競爭加劇及租戶需求轉變，業主應全面評估資產狀況，制定具階段性的資產升級策略，並因應市場變化、資產特性及外部因素，靈活調整優先次序與實施節奏，以在平衡風險與資源運用的同時提升資產價值。」

(来源:财华社)