参议院住房法案或难助购房者，甚至可能损害租房者利益
禁止大型投资机构购买独栋住宅，在华盛顿达成了罕见的两党共识。不少住房维权人士将疫情后房价飙升归咎于华尔街机构大肆囤房。如今，随着特朗普总统发布行政令、参议院推进相关法案，这一禁令或将很快落地。但多位经济学家指出，该举措对平抑房价效果有限，反而可能减少独栋住宅租赁供给，让无力购房者的选择更少。
法案核心内容
上月，参议院以89 票赞成、10 票反对通过一项旨在提升住房可负担性的法案，众议院今年早些时候已通过版本更窄的同类法案。参议院版本由共和党参议员蒂姆・斯科特与民主党参议员伊丽莎白・沃伦联合推动，目标是刺激住房建设、降低房价。
法案核心条款：禁止持有 350 套及以上独栋住宅的大型机构投资者，再购入新的独栋住宅。
实际效果存疑：难降房价，或伤租客
1． 机构投资者占比极低，非房价主因
机构投资者仅持有美国极小部分独栋住宅存量：
- 美国 9200 万套独栋住宅中，仅 0.7% 由持有 350 套以上房产的机构投资者持有（约翰・伯恩斯研究咨询公司数据）。
- 绝大多数投资性房产属于小型房东：持有不到 10 套房产的 “夫妻店” 投资者占比最高（房产情报公司 Cotality 数据）。
“机构投资者只是方便的替罪羊，并未触及核心问题。” 租赁住房经济学家杰伊・帕森斯直言。
2． 房源或流向小房东，非首次购房者
Redfin 首席经济学家达里尔・费尔韦瑟指出：大型投资者抛售的房源，大概率会被小型投资者接手，而非首次购房者。
“首次购房者占比下滑，并非因为大型机构，而是因为买房实在太贵了。” 她补充道。
机构投资者如何影响房价？
- 2008 年后：黑石等私募股权公司低价抄底数千套独栋住宅，转为租赁房源。
- 疫情后：利率创历史新低，楼市火爆、竞价激烈，机构投资者同步加速囤房。
- 核心矛盾：美国楼市存在数百万套住房缺口。供给极度稀缺下，任何新增竞争都会推高房价。
美国政府问责局 2024 年报告称，金融危机后机构投资者或助推房价与租金上涨，但难以确凿证明。
区域差异明显，并非简单正相关
机构投资者购房集中度城市排名（Realtor.com数据）：
- 亚特兰大（全美最高）
- 孟菲斯
- 达拉斯
- 休斯顿
- 凤凰城
但房价涨幅与机构活跃度并不完全匹配：
- 亚特兰大、达拉斯：疫情后房价涨幅高于全美均值
- 孟菲斯：房价涨幅低于全美均值（Zillow 房价指数）
多数住房经济学家认为，房价上涨主因是超低房贷利率、长期建房不足、首次购房者集中入市（房地美 2022 年 6 月报告）。该报告明确：“投资者并未列入房价上涨的核心驱动因素”。
大型机构已转为净卖家
机构投资者正主动撤离独栋住宅市场：
- 黑石数据：2022 年至今，机构独栋住宅收购量暴跌超 90%。
- 住房数据公司 Parcl Labs：包括黑石在内的大型房企，近年已从净买入转为净卖出。
- 机构抛售房源已占部分城市挂牌量近20%；亚特兰大市场，机构卖出两套才买入一套。
法案隐忧：挤压租客生存空间
反对该法案的经济学家帕森斯警告：
- 禁令会将无首付储蓄、信用评分较低的租客排除在独栋住宅社区之外。
- 这类社区通常更安全、学区更好，限制供给会迫使租客回流公寓楼，推高整体租金。
“租客也是人，他们和购房者有同样的需求 —— 办儿童生日派对、家庭聚餐、拥有后院。认为这些福利只属于房主，是非常倒退的观念。” 帕森斯说。
官方表态
参议院银行委员会发言人对 CNN 表示：
“参议院刚通过 30 年来最大规模住房供给法案，旨在增建住房、降低成本，让更多家庭而非巨头企业拥有住房。国会应让家庭更易首次购房，让掠夺性房东更难囤房抬价。”
责任编辑：郭明煜
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