新城悦服务关联交易调查落地：69.7亿资金往来全额清偿，内控存在重大漏洞
（来源：昆仑侠）
阅读提示：本文仅作为我个人投资及研究之用途，文中出现的个股或者基金，不作为任何投资建议或暗示，据此买卖，风险自负。
新城控股的物业公司，新城悦服务于2025年4月因审计机构对其关联交易事项存疑并拒绝签字，致使年度财务报告未能如期披露，公司股票自当月起暂停交易至今。
该事件引发市场对关联企业新城控股及新城发展财务状况的广泛关注，特别是对其潜在资金缺口的规模存在进一步疑虑。
2025年9月30日，新城悦发布公告称就2023年1月1日-2025年3月31日关联方资金往来问题开展独立法证调查，并公布了调查结果及后续处理措施。核心内容如下：
一、调查背景
2024年全年业绩审核中，时任核数师罗兵咸永道发现关联方资金往来未入账、银行流水不一致，拒绝签字。
期间，罗兵咸永道辞任，新城悦聘任新的会计师公司，并委托富睿玛泽法证调查有限公司开展独立法证调查。
二、核心调查结果
（一）关联方资金往来事实
1. 交易主体与规模：新城悦附属公司与新城控股附属公司上海悦崧存在资金往来，2023年转账/回收均为18亿元（最高未偿结余7亿元），2024年转账/回收均为51.7亿元（最高未偿结余8亿元），除2023年一笔资金次月偿还外，其余均当月结清，期末无未偿结余。
2. 操作方式：由新城控股一名员工及时任新城悦执行董事杨博策划，通过定制纸质审批单（杨博与财务管理中心总经理联合签署）规避SAP系统内部审批，后删除SAP系统中相关银行转账记录。
（二）交易动机理由和财务影响
1. 交易动机：自 2020 年以来，房地产开发行业一直处于下行阶段，新城控股在 2023 年更面临尤其严重的现金流量压力。
根据独立法证调查结果，关联方资金往来的动机主要是新城控股由于保交楼、付工程款以及获批银行贷款与实际拨款的时间差距等原因，需要短期贷款填补资金缺口。
同时，由于新城悦的公司业务依赖新城控股（2022-2024年约60%物管收入来自新城控股），所以时任首席运营官的杨博为避免新城控股资金问题影响公司业务及自身业绩评价，同意配合资金往来。
2. 财务影响：新城悦公司在审查期内现金流稳健，各季度末银行现金超11亿元（2024年末达21.92亿元），关联方资金往来已全额偿还，未对公司财务状况造成重大不利影响（流动资产超46亿元，流动负债约30亿元，维持稳健净额）。
（三）参与人员与责任界定
1. 直接参与：新城控股员工（发起需求，未披露姓名）、新城悦首席运营官杨博（协调指令、签批）、新城悦财务管理中心总经理（执行转账、指令删记录）、杨博助理及3名财务人员（执行操作）。
2. 调查报告显示：控股股东王振华（审查期未参与公司管理，无证据涉事）、其他现任董事及高管（除杨博外无参与或知情证据）。
三、独立调查委员会观点
1. 认同调查程序充分、结果合理，确认交易有商业考量但属违规操作（长期线下审批规避内控）。
2. 建议加强内控（如大额关联交易需两名董事审批）、改善管理层与员工沟通、减少董事会成员在新城系企业交叉任职以提升独立性、处分涉事人员。
四、董事会落实措施
1. 人事处分：自2025年9月30日起罢免杨博执行董事及首席运营官职务，终止其在公司及附属/联营公司所有职务；解雇大部分涉事雇员，为参与度低的雇员提供上市规则培训。
2. 内控升级：委任富睿玛泽风险评估为独立内控顾问，全面审查内控制度；审计监察部设专人监督内控实施，年末聘外部机构评估内控成效。
3. 合规跟进：咨询外部法律顾问，评估对涉事人员采取进一步法律行动的可行性；提名委员会检讨董监高团队组成，降低利益冲突。
五、昆仑侠点评
以上是新城悦公司公告内容的核心内容，以下谈一下我认为的几个关键点：
1、 这份报告内容由独立第三方富睿玛泽法证调查公司得出，这个公司我查了一下，隶属于Forvis Mazars 集团，该集团由原国际四大会计师事务所之一的玛泽（Mazars）与美国本土头部咨询机构Forvis于 2023 年合并而成，在合规调查、复杂财务纠纷等领域具有一定知名度。
在普华永道辞任的情况下（意味着风险巨大），我觉得该公司不大可能继续造假，所以内容可信度较高（至少明面上要能经受住审查）。
2、 总体而言，调查结果是外界设想的结果中比较轻的一种，一来涉案金额较少，没有更大的窟窿爆出，且关联交易的方式很传统，就是月初把钱借出来，月末再还回去，且 2024 年底所有资金均已归还，所以影响较轻。
3、 调查报告显示控股股东王振华在审查期未参与公司管理，无证据涉事，且其他现任董事及高管（比如小王总）无参与或者知情的证据。
这个大家自行脑补一下就行了，也就是我前面提到的至少明面上要讲的过去。
4、 过去几年国内房地产行业遇到前所未有的困难，房地产开发业务有重资产且高杠杆属性，而物业管理属于轻资产，且高度依赖自家房地产开发业务，所以大部分房企资金紧张后都会想到或明或暗的挪用物业公司资金。所以董事会意见里提到此举违规，但商业考虑合理。
5、 对于新城控股而言，已经归还所有挪用的资金，主要影响是未来可能被追索挪用资金的利息，大概几千万元。此外和物业公司的糊涂账也算清楚了，少了一个雷。
6、 对于新城悦而言，资金本金没有损失，损失了一些利息，但是内控有重大漏洞，今年还是有望复牌的。我要是老王的话，未来就大幅分红，然后借给新城控股也好，买新城的美元债也好，它不香嘛。希望吃一堑长一智。
