建发们疯狂抢地，激进的闽系房企又回来了
文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮
闽系房企又在土地市场高溢价拿地。
上周，上海举行了第五批次土拍，集中出让6宗地块，起拍总价192.5亿元，最终成交总价212.6亿元，整体溢价率约10.44%，5宗地块产生溢价。其中，杨浦内环再现新“地王”——“杨浦霸王”保利发展，以成交楼面价9.55万元/㎡拿下杨浦平凉社区01C5-02地块，创造板块楼面价新高。
上海土地市场热度还在延续，14家房企参与激战，包括中海地产、保利发展、华润置地、越秀地产、招商蛇口、建发地产、联发集团、国贸地产、象屿地产等国央企，还有一家民企大华集团。
本批次土拍，抢地最为积极的是建发、联发、国贸和象屿四家闽系房企。
其中，焦点地块是浦东曹路科商住地块，联发、国贸、象屿三家闽系房企和安徽高速在争抢。经过67轮报价触达中止价，四家房企均同意进入竞高品质建设指标，并将精装标准、配建公服设施、高端人才住房配件比例都竞拍至封顶值。最终，该地块被上海联泓房地产开发有限公司以21亿元摘得，溢价率41.68%。
天眼查信息显示，上述上海联泓地产成立于2022年8月，由联发全资持有。
另一宗热门地块是闽行瑞桥地块，吸引了保利、联发、象屿参与竞价。联发率先举牌后，保利与象屿相继轮番举牌，最后被保利以溢价率12.95%拿下。
闽系房企沪上抢地已不是第一次，今年一季度，建发、联发、象屿、国贸同台抢地，点燃了市场热度，也推高了地价。同时，建发、联发两家兄弟公司也在全国扫货，年初至今，已斥资近500亿元拿地，创造了不少“地王”和高价地。
激进的闽系房企，又回来了。
01抢地！抢地！
6月19日，除了上海土拍之外，联发、国贸也现身深圳土拍，参与深圳年内第二宗涉宅用地龙华民治街道A817-0619地块的竞拍。面对招商、中海、绿城、中铁、龙华建设等对手的激烈竞争，联发以12.12亿元拿下该地块，溢价率46.6%。
在深圳无功而返的国贸，同一天，却在华西市场创造了成都楼面价第二高纪录。
与华润、保利、中海、招商、越秀、金茂等头部国央房企进行上百轮激烈竞价后，国贸以3.55万元/㎡竞得锦江区一心桥片区1号地块，楼面价仅次于建发在今年3月以4.12万元/㎡拿下的金三项目。
四家闽系房企做出了一致性选择：抢入上海。
今年年初至5月底，建发、联发活跃于全国一二线城市土地市场，先前也表现出在上海强烈拿地的意愿和决心，包括象屿同样如此，但经常颗粒无收、成为“陪跑客”。
而象屿今年3月末以总价66.78亿元、溢价率18.97%抢到上海闵行区紫竹地块之后，传出公司进行大规模组织架构调整，目的是集中资源在以上海、苏州为主的华东市场抢到项目。
4月中旬，根据新京报报道，象屿将原天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域，调整完成后，全国仅剩沪浙区域、江苏区域、海西区域三个区域公司，经营、人员则未发生变动。但其实，本次调整很早已经进行。
今年年初，建发率先进行组织架构调整和人事换防，主要变化有两点：压缩层级、提升整体公司运营效率，华东集群谋求突破、海西集群侧重风控管理。
比如，建发原华东集群的武汉和黄石、原海西集群的南昌均划入东南集群，华东集群取消济南几个事业部、并入苏北片区；海西集群总经理凌祁、华东集群总经理叶耿相互调任，东南集群总经理陈伟雄调任集团首席运营总兼业务运营中心总经理，职位由原东南集群投资总林聪凯接替。
建发却走上狂飙之路，海西集群的厦门、重庆，华东集群的北京、上海，都在积极抢地。
根据中指研究院披露数据，今年1-5月，建发、联发权益拿地金额分别为266亿元、52亿元，排在百强房企的第5名和第15名。
到了6月，建发、联发拿地更加激进，一举拿下9宗地块，总投资金额约181.5亿元。其中，面对竞争异常激烈的上海土地招拍挂市场，建发选择了“曲线”拿地——通过产权交易所竞标方式，以总价123.5亿元拿下上海4宗地块。
源媒汇初步统计，今年年初至今，建发、联发合计拿下19个项目，总投资金额481.55亿元，新增建面156.87万㎡。同时，6月，绿城只拿下一宗地块，滨江没有收储动作，以建发、联发的拿地金额计算，有概率冲进前3名。
国贸、象屿也在激进拿地。
上述同期，国贸斥资68.53亿元获得4个项目，新增土储面积20.85万㎡，2024年前6个月权益拿地金额为81亿元；象屿则斥资82.63亿元，新增土储面积34.6万㎡，2024年前6个月权益拿地金额为38亿元。
四家闽系房企拿地总额达632.7亿元，占今年1-5月百强房企拿地总额约15.6%。
闽系房企拿地依旧凶猛且激进。
02依旧激进
为什么说闽系房企是激进拿地，而不是积极补仓？
从整体市场来看，当前房企拿地注重两点：一、收益确定性；二、现金流回笼速度快。
第一个代表房企是保利，拿广州来说，2024年保利曾一度消失长达半年时间，包括没有参拍核心城区土地和清退主城区旧改项目，聚集在“珠金琶”核心区。
第二个代表则是龙湖，其比保利更加谨慎，2024年全年仅新增9个项目，新推出16个项目，平均去化率达80%，其中一二线城市并表回款率超过100%。
有别于保利、龙湖，建发、联发、国贸和象屿四家闽系房企面临着同一个问题：一边高价拿地，一边“流血不止”。
过去几年，建发冲进行业前10名，母公司建发股份的房地产业务利润，却从2021年的11.57%跌至2024年的5.51%。其中，联发过去两年亏损严重，归母净利润亏损高达36.3亿元。
同时，建发股份计提资产减值准备快速上升，4年总额达208.4亿元。其中，计提减值准备前3个项目宿迁誉璟湾、江阴珺和府和江阴天敔湾，减值金额分别为11.9亿元、8.1亿元和6.5亿元，折损率分别为52.12%、42.7%和19.2%。
联发的亏损原因是逆势加仓三四线城市，当下则转向上海、深圳等一线城市。其中，联发与象屿在上海浦东联手打造的金海汀雲台，成为了日光盘。尝到甜头之后，联发敢于高溢价拿地，也选择了单干。
但在深圳，联发就没有那么幸运了。当时，龙华联发臻著雅居开盘近1个月，仅网签1套房源，按宣传获得122批意向客户认购，弃房率近100%；坂田联发天境雅居也是如此，开盘称热销11亿，但1个月后网签率仅19.65%。
联发依然在豪赌。而国贸、象屿也在流血不止。
据中指研究院披露的数据，2022-2024年，国贸的权益拿地金额分别为229亿元、175亿元、117亿元，象屿的权益拿地金额为107亿元、106亿元、99亿元。
权益拿地金额呈现下滑趋势，其实包含很多因素。比如：国贸在京两个项目，因披露销售数据与真实去化数据存在巨大差异遭到质疑。其中，国贸璟上兰园开盘近一年去化仅20%左右，国贸瑨上开盘半年时间去化不足8%。
在广州市场同样如此，国贸云上项目开盘9个月去化45%左右；联合融创拿下的增城国贸学原开盘近两年半时间，去化率不足10%。
象屿陷入更加尴尬的境地——断货、承压。
拿地金额下滑有两个重要原因：
一、象屿在激烈的上海土拍市场成为了“陪跑客”，2024年9月上海待售面积约36.6万㎡，但其中包括去化艰难的象屿江湾悦府、中环云悦府项目。卖不掉的库存，有意向的地块被龙湖、招商抢走，最后象屿只能高溢价拿地；
二、上海之外城市也难解套，2024年9月待售总面积217.5万㎡中，福州、苏州、南平占比分别为20.6%、15.7%和10.1%。其中，第一大“粮仓”福州，同期贡献销售业绩却不足4%，说明深深套牢于其中。
这意味着激进拿地背后，是跟不上趋势的投拓能力，进而形成高库存，不断吞噬公司的利润和占用现金流。2022-2024年，国贸的资产减值损失分别为9.4亿元、6.2亿元和21.6亿元，象屿分别为0.66亿元、2.6亿元和13.5亿元。
两者现金流都出现不同程度的弱化。国贸的有息负债，从2022年的175.2亿元上升至2024年的219.5亿元，现金短债比则由3.71倍下滑至1.31倍；象屿的有息负债，则从120.5亿元增加至277.7亿元，净负债率从5.56%翻了10倍至56.64%。
有别于世茂、禹洲、泰禾、阳光城、融信、正荣等“爆雷”的闽系房企，建发、联发、国贸和象屿，靠着国资股东背景和庞大的综合性业务，仍能继续以激进拿地方式扩张规模。
(来源：钛媒体)
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