美国楼市显现K型分化：豪宅销量走高，刚需首置购房者举步维艰
核心要点
房产平台 Zillow 数据显示，5 月刚需入门住宅（定义为价格最低的三成房源）典型房价为 20.2 万美元。
刚需房源挂牌量同比增加 4.5%，成交量却下滑 5.4%。
全美房地产经纪人协会数据：6 月现房成交中位价触及 44.06 万美元，创下历史新高。
与之对比，5 月豪宅销量同比上涨 6.2%。
最新调研显示，低价在售住宅供给有所增加，但这不代表购房者具备购买力。
房产平台 Zillow 一份报告显示，5 月刚需入门住宅挂牌量较去年同期提升 4.5%，但成交量同比下降 5.4%；全美刚需入门住宅典型房价为 20.2 万美元，同比上涨 2.3%。
报告撰写人、Zillow 高级经济学家卡拉・吴表示：“刚需购房者可选房源更多、降价房源增多、同行竞争有所减弱。然而这份利好背后令人无奈的真相是：刚需群体要么不愿入市，要么无力购房。”
“租金增速虽有所放缓，但通胀持续挤压家庭其他开支，民众更难攒下购房首付。”
与此同时，报告显示，5 月高端豪宅（房价位列市场前 5%，全美均价约 190 万美元）成交量同比上升 6.2%。
“楼市走势折射出整体经济的分化格局：股市增值支撑高收入群体的高端购房需求，而日常开销持续上涨，压制刚需潜在买家。”
换言之，房地产市场呈现典型的K 型经济特征。很多经济学家用该概念描述贫富分化：高收入家庭财富与消费能力持续提升，低收入群体持续承受生活成本压力。
降息有望提振购房需求
尽管房价涨幅已经降温，全美房地产经纪人协会数据显示，6 月现房成交中位价达到历史高点 44.06 万美元，较 2020 年 6 月上涨 49.2%；同比涨幅 1.8%，远低于疫情楼市繁荣期两位数的年度涨幅。
专家指出，高房贷利率持续削弱购房者负担能力。房贷资讯网站 Mortgage News Daily 数据：截至周三，30 年期固定房贷平均利率为 6.75%。今年 2 月末利率一度跌破 6%，但伊朗战争爆发，通胀担忧升温，推动利率再度走高。
房产平台 Redfin 首席经济学家达丽尔・费尔韦瑟表示：“购房者如今还要承受接近 7% 的房贷利率，在高利率、高房价双重压力下无力接盘。”
“假设房贷利率回落至 5%，购房负担压力将会明显缓解。届时成交量会立刻回暖，形成买卖良性循环。” 但她同时坦言：“现阶段指望利率大幅下调并不现实，高利率大概率会维持更长时间。”
利率对月供影响十分显著，举例测算：20.2 万美元贷款，利率 6.75%，每月本息月供 1310 美元；利率降至 5%，月供为 1084 美元；利率 3% 时月供仅 852 美元。
费尔韦瑟提到，高利率对豪宅买家影响有限。富裕买家可以抛售股票、变现资产全款购房，根本无需办理按揭；即便申请贷款，也很难被高利率劝退。
购房者每月月供中通常包含房产税与房屋保险。地产数据分析机构 Cotality 统计，自 2019 年以来，这两项配套支出也出现大幅上涨。
置业往往需要取舍
7 月正式落地、两党共同推动的《21 世纪住房发展法案》旨在扩大住房供给。法案包含数十项举措：鼓励新建住宅、拓宽融资渠道、限制大型机构投资者大量收购住宅。
但专家认为普通购房者短期内很难感受到政策红利。房产网站Realtor.com数据显示，截至 2025 年，美国住宅缺口超过 400 万套，经济学家普遍认为供需缺口需要很长时间修复。
费尔韦瑟称，想要实现置业，年轻人往往要做出取舍。 “年轻人面临一道两难选择题：是选择就业机会最好的城市打拼，但购房门槛极高；还是选择更容易买房定居的地区，但长期薪资收入潜力会更低。”
责任编辑：郭明煜
