欠债千万被申请破产，800亿香港“铺王”家族，为何沦落至此
文 | 产联社CLS
中国香港“铺王”之子邓耀升，被债权人正式申请破产。
近日，香港高等法院披露，利盛发展以邓耀升及其旗下公司拖欠旺角物业租金、管理费及差饷共计1599万港元为由，向高等法院申请对其颁布破产令。这意味着，邓耀升从父亲手中接手家业后，并没有守住香港“铺王”家族的资产。
要知道，中国香港“铺王”邓成波从电灯学徒白手起家，用六十年心血打造了收租帝国，巅峰时期坐拥超过200间核心商铺，资产估值接近800亿港元，仅靠收租就能日进百万。
2021年，邓成波去世后，他的幼子邓耀升，接手家族生意。即使邓耀升拥有海外商科教育背景，但也并没打破“富不过三代”的魔咒。
如今，邓氏家族半年之内却连遭3起破产申请，名下90多处物业或卖或拍，家族资产流失过半，令人唏嘘。这一切究竟是怎么发生的？
800亿“铺王”家族被1599万港元压垮
故事要从一纸租约说起。
2019年，邓耀升通过旗下公司嘉福（香港）有限公司，租下了位于旺角亚皆老街31号的整栋物业，租期十年。前五年月租105万港元，后五年月租121万港元。他原本打算将这里改造成酒店，大干一番。
然而计划赶不上变化。从2022年开始，邓耀升就开始拖欠这栋物业的租金、管理费和差饷。截至2026年4月，累计欠款达到1599万港元。
2022年和2024年，利盛发展先后两次将邓耀升告上法庭，分别追讨1074万和525万港元。官司赢了，钱却迟迟收不回来。
2024年5月，利盛发展再次提起诉讼，除了要钱，还要求邓耀升交还其整幢旺角物业。几轮追讨无果后，债权人直接向香港高等法院申请对邓耀升的破产令。
此后短短数月，邓耀升接连收到另外两宗破产申请，半年之内三度遭遇债权人申请破产。
2026年5月，宝元财务有限公司也向高等法院申请邓耀升破产；同年6月，华侨银行（香港）有限公司又申请邓耀升及其兄弟邓耀文、邓耀邦破产。半年之内连遭三起破产申请，这位“铺王”之子的财务状况有多糟糕，不难想象。
2026年6月29日，在香港高等法院进行的首次破产呈请聆讯中，邓耀升一方提出自救方案，当事人出售旗下BVI公司持有的西贡豪宅物业，交易作价1.73亿港元，希望依托物业交易回款清偿债务。
法官接纳该项处置计划，但也下了最后通牒：2026年9月14日是最后还款日，若到期未能还清，9月21日将直接颁布破产令。
一旦正式颁布破产令，邓耀升名下资产将交由破产受托人统一处置、按比例分配偿还债权人，其个人信贷、经营等也将受到法规严格约束。
为缓解持续加剧的债务压力，邓耀升这些年已经开始大量变卖家产。仅2022年一年，他就出售了26项物业，累计回笼资金72亿至78亿港元。到了2024年，又有至少19项物业因为无力还贷被银行强制收回拍卖。
截至目前，邓家累计抛售超过90处物业，套现接近300亿港元。
但楼市进入下行阶段，邓成波家族只能亏本交易：尖沙咀加连威老道的一栋旧楼，2018年以约3亿港元买入，最终以6300万港元成交，血亏近八成；九龙城一间临街商铺，3280万买进，820万卖出，亏损75%。
卖得越多，亏得越惨，债依然还不完。
电灯学徒起家，一手缔造 800 亿收租帝国
“铺王”之子还不起千万欠款，不免令人唏嘘。
虽然是香港商界传奇人物，但邓成波出身清贫，年轻时是一名电灯学徒，但有超常的耐心与观察力。1960年代，他通过积攒多年的积蓄踏入香港地产市场。
邓成波的第一桶金来自炒卖西环的楼花。“楼花”即“预售楼”制度，是1953年知名港商霍英东的一项金融创新。如今，这种制度已被广泛使用。然而在70年代，投资“楼花”是需要勇气的。
那时中国香港政府推出一系列发展计划，在美孚等地大规模开发“新市镇”，土地价格飙升。楼花交易让邓成波在几乎没有本金的情况下就赚到了大钱。
此后，他摸索出一套独门投资逻辑：只买临街旺铺、长期持有、低杠杆运营。
这个看似朴素的策略，背后有着深刻的洞察。
邓成波认为，只要香港街头的霓虹灯还在闪烁，商铺就不会停止营业；商铺不关门，租客就有收入，租金就能准时到账。这个从电灯学徒生涯中悟出的道理，成了他整个商业帝国的根基。
凭借这套逻辑，邓成波成了香港地产圈出了名的“保守型”投资者。他避开了多轮投机热潮，但每轮危机后又总能精准抄底。
然而1997年亚洲金融风暴，邓成波原本计划将物业公司上市，结果股市楼市双双暴跌，不仅上市泡汤，还背上了40亿港元债务。
从1997年到2003年，他一直在亏损抛售物业，艰难维持现金流。直到2004年，他以4亿港元卖出旺角电脑中心，盈利3.4亿港元，才算缓过一口气。
彼时的邓成波已接近70高龄，但他依旧在物色投资机会。
2010年，中国香港政府推出工厦活化政策，他立刻嗅到商机，四处搜罗旧工厂大厦，乡政府申请改造后分拆出租或出售。据报道，巅峰时，邓成波持有超过200个商铺、工厦等单位，总值超过730亿港元，是名副其实“铺王”。
2021年，邓成波以368亿港元身家登上福布斯香港富豪榜第19位。家族资产估值近800亿港元。但同一年，邓成波离世，家业交由其重点培养的幼子邓耀升接手。
临终前，他反复叮嘱幼子邓耀升两件事：第一，千万别低价卖掉家族手里那些优质铺位；第二，守住收租的老本行，不要轻易转型扩张。
这两句六十年商海沉浮的忠告，邓耀升却全然没有听从，为后续家族债务崩塌埋下致命隐患。
400亿债务拖垮家族基业
“铺王”之子邓耀升并非无能之辈。他拥有海外商科教育背景，对家族产业也有自己的想法。
但邓耀升不甘固守传统商铺租赁赛道，执掌家族资产后选择更为激进的扩张路线。他大规模抵押家族名下优质物业获取融资，加码布局酒店、养老产业，意图拓宽业务边界。
2015年6月，邓耀升入主港股创业板公司“易通讯集团”，易通讯集团一天股价大涨30%，风光一时。但这支股票很快就沦为“仙股”，市值跌到不足1亿港元。
但这并没有让他收手。从2017年到2018年，邓耀升以借贷融资为主的方式，斥资约266亿港元收购了14家酒店，全力押注酒店赛道。
同时，在2015年，他还入主港股创业板科技公司易通讯集团（08031.HK）；后又在2020年大手笔拿下松龄护老集团（01989.HK）控股权布局养老赛道，核心目的是将酒店资产整合进升域集团，谋求在2021年上市套现。
然而市场未能按照邓耀升但设想展开。
2019年，香港本地消费下滑，入境游客大幅减少，酒店入住率断崖式下跌。紧接着2020年疫情暴发，跨境游几乎归零。酒店的房租、人工、水电、贷款利息，每一样都是刚性支出，收入端却几乎枯竭。
更致命的是，邓耀升为了筹措扩张资金，把父亲留下的核心商铺反复抵押，一套物业押了三四次。这意味着除了银行正常的贷款利息，他还要承担年化10%到20%的财务公司贷款利息，整个家族的债务规模一路飙升至400亿港元。
简单算一笔账：400亿的债务，就算按10%年利率计算，一年光利息就要40亿港元。而邓成波攒下的那些铺子，一年的租金收入也不过几亿港元。收的租还不够还利息，这个雪球只会越滚越大。
事实上，邓成波在去世前已经察觉到不对劲。
2019年，邓耀升以105万月租租来的旺角物业，被邓成波紧急叫停了原定的酒店计划，改为经营酒店式住宅，每月稳赚50万租金。
2020年，邓耀升打算花3亿港元买下旺角一家酒店，已经付了3000万订金，邓成波宁可订金都不要，硬是取消了交易；邓耀升想做的养老院项目也被叫停，将其原本用来开养老院的商铺出租。
从坐拥超过200间核心商铺、资产估值接近800亿港元，到欠债千万被申请破产，中国香港“铺王”家族终究走向了没落。
参考资料：
(来源：钛媒体)
- 《香港“铺王”要破产了》，投中网；
- 《欠1599万港元，香港“铺王”幼子快破产了》，界面新闻；
- 《扛不住了 香港炒房家族正在频频割肉》，财新；
- 《“铺王”邓成波的“港式生意经”》，北大金融评论。
