商业不动产REITs里程碑时刻，汇添富上海地产商业不动产REIT正式获批
2026年4月24日，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“汇添富上海地产商业不动产REIT”或“该产品”）正式获得中国证监会准予注册的批复。该产品标志着我国公募REITs市场底层资产从基础设施拓展至商业不动产领域，实现全门类资产覆盖的关键突破，为行业创新发展奠定坚实基础。
该产品原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，底层资产为鼎保大厦、鼎博大厦，运营管理机构为世博发展集团，基金管理人为汇添富基金，财务顾问为国泰海通证券，多方专业机构协同发力，为基金规范运作、稳健发展提供有力保障。
国资雄厚储备护航未来发展
作为原始权益人背后的核心支撑，上海地产集团是市属城市保障类国有独资企业，深耕城市更新主业，总资产规模近4500亿元，主体信用评级长期保持AAA级。
据了解，上海地产集团存量商业、办公、酒店类资产达近300万平方米，广泛分布于上海核心滨江沿线、陆家嘴、世博、虹桥等重点板块，雄厚的资产储备不仅为该产品提供了优质底层资产，更为该产品长期扩募及资产组合优化奠定了坚实基础。
目前，上海地产集团已在REITs领域积累了丰富经验，，2025年3月上市的汇添富上海地产租赁住房REIT（基金代码：508055）曾创下高认购倍数纪录，此次再推商业不动产REIT，进一步强化了其资产证券化布局，推动资产运营向市场化、专业化、规模化发展。
核心区位优质运营稳健高效
该产品底层资产鼎保大厦、鼎博大厦均位于上海市黄浦区世博会城市最佳实践区，毗邻内环，紧邻地铁4、8号线西藏南路站，地处上海中央活动区滨江地段，区位优势突出、稀缺性显著。
截至2025年末，鼎保大厦、鼎博大厦均已进入成熟稳定运营期,出租率高。重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，租约期限长，现金流可预期，充分彰显底层资产优质属性，为基金稳定收益提供坚实支撑。
专业运营赋能品牌价值彰显
运营管理机构世博发展集团，长期专注世博区域建设发展，目前管理经营性不动产超100万平方米，成功引入多家世界500强企业、央国企和新锐企业入驻，在区域内形成颇具影响力的不动产运营品牌效应。
世博发展集团成熟的运营经验和突出的管理能力，将持续提升底层资产的运营效率和价值，以专业运维为该产品稳健发展保驾护航。
拓宽投资渠道服务实体经济
汇添富基金表示，汇添富上海地产商业不动产REIT的成功获批，既丰富了国内公募REITs市场的投资品类，也为上海核心区域优质商业资产的资本化运作提供了借鉴。该产品底层资产区位核心、租户优质、租约长期稳定，现金流可预期性强，为投资者提供了兼具稳定分红与潜在增值空间的投资工具。
商业不动产REITs的试点落地，标志着公募REITs市场完成了从基础设施到商业不动产的“最后一块拼图”，为盘活万亿级商业存量资产打通了资本闭环，是中国资本市场深化供给侧改革的重大制度突破。这一创新工具正推动房地产行业向“投-融-建-管-退”的资产精细化运营管理模式转变，同时拓宽权益融资渠道，助力防范化解房地产行业风险。
汇添富上海地产商业不动产REIT的顺利获批和后续发行将助力我国公募REITs市场创新发展，增强多层次资本市场服务实体经济的质效。未来，随着试点工作的稳步推进，更多优质商业不动产资产将有望通过REITs模式实现盘活，从而推动形成更加丰富、更具活力的REITs市场生态。
风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，具体风险收益特征请以后续公告为准。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。（CIS）
(来源:天天基金网)
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