新发18只“日光”、存量业绩分化，公募REITs扩容进行时
随着一日售罄的“常规”场面再次上演，公募REITs市场正迎来“扩容+业绩”双轮驱动热潮。
10月华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT一日售罄，推动年内新发产品增至18只，首募总规模超360亿元。截至目前，全市场已上市75只REITs产品的总市值逼近2200亿元，另有6只产品排队待批，扩容态势显著。
但真正的看点藏在细节里：市场头部效应显著，华夏、中金基金布局遥遥领先；消费基础设施类REITs异军突起，以28.75%的平均收益率领跑，嘉实物美消费REIT更以47%的涨幅登顶；机构持仓平均占比升至97.21%，个人投资者却在“门外排队”；6只新品蓄势待发，覆盖能源、消费等多元赛道。
“提振消费”“东北振兴”……这些国家战略关键词，正被公募REITs写成投资新故事。在业内人士看来，公募REITs市场在高速发展中，高分红属性以及相对可控的回撤决定了其具备较高的大类资产配置价值，但项目战略配售比例过高、投资者结构相对单一等原因导致的流动性问题仍需注意，市场交易活跃度还有待提升。
公募REITs市场持续扩容
10月14日，华夏基金和中信建投基金双双发布公告，旗下公募REITs的公众发售份额均实现一日售罄，因此提前结束募集并启动按比例配售。这两只产品分别为华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT。
所谓REITs（RealEstateInvestmentTrusts），即不动产投资信托基金，简单来说，主要通过证券化的方式，将基础设施、商业地产等不动产资产打包上市，使得投资者能够像买卖股票一样交易REITs份额，并分享资产运营所产生的租金、分红等收益。自国内首批产品问世以来，公募REITs始终保持“资金宠儿”地位。
据公开资料，华夏中海商业REIT的首发底层资产，是中国海外发展有限公司旗下的自持物业佛山映月湖环宇城。该项目位于粤港澳大湾区“广佛高质量发展融合试验区”（映月湖片区）先行区，是区域内重点大型购物中心。
在此前网下询价阶段，华夏中海商业REIT共收到149家网下投资者管理的1014个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为236.07亿份，为初始网下发售份额（0.63亿份）的374.72倍，创市场新高。
中信建投沈阳国际软件园REIT属于产业园区类REITs，是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，其首发投资的基础设施项目涵盖沈阳市浑南区的13栋产业楼宇，产权建筑面积合计20.12万平方米，以研发办公为主业态。
随着上述两只产品即将成立，今年以来新发REITs产品数量增至18只（按基金成立日计算），其中华夏基金数量最多，有4只；南方基金和中金基金紧随其后，各有3只。Wind数据显示，所有产品均一日结募，叠加上述两只产品的拟募资总额，首募总规模合计或超过360亿元。
自2021年6月首批产品上市，到去年监管层明确推动常态化发行，公募REITs市场已逐步形成一定规模。Wind数据显示，截至10月14日，全市场已上市交易的产品数量为75只，总市值达到2198.92亿元。
从发行机构格局来看，公募REITs市场呈现出较为显著的头部集中特征。目前共有26家基金公司参与其中，华夏基金、中金基金旗下产品数量遥遥领先，分别有17只、11只产品，总市值分别为468.42亿元、363.37亿元；而其他机构旗下的REITs产品数量均不足5只，市值规模最高不超过158亿元，另有13家公司管理规模在50亿元以下。
除了上述拟成立或上市品种，目前还有6只REITs产品正在排队等待获批，资产类型覆盖能源、交通、消费、园区等基础设施，以及仓储物流等资产类别。若后续顺利获批，公募REITs的上市成员名单将再度扩容。
有人赚翻有人踏空
今年以来，股债市场震荡加剧，公募REITs产品在二级市场上的表现呈现明显分化。Wind数据显示，截至10月14日，中证REITs全收益指数（932047）年内上涨9.05%。在已有数据的75只产品中，超八成实现年内上涨，3只跌幅超过5%，首尾业绩相差超过63.85个百分点。
从资产类型来看，若剔除仅有一只产品的类别，目前收益最高的是消费基础设施类REITs，今年以来的平均收益率为28.75%。进一步观察具体产品表现，年内涨幅排名前十的REITs全部为产权类产品，涨幅均超过30%，其中消费基础设施类REITs占据六席。
具体而言，嘉实物美消费REIT以47.13%的年内表现暂列第一，华夏大悦城商业REIT、易方达华威市场REIT紧随其后，同期回报分别为38.44%、37.55%。排名第4的博时津开产园REIT为园区基础设施产品，年内涨幅达到36.99%。
目前，公募REITs产品的投资者结构是以战略投资者为主，机构投资者中券商自营、保险资金、基金参与热度较高。中报数据显示，公募REITs产品的机构投资者占比平均值为97.21%，较去年同期增加了2.32个百分点。
对此，在相关分析人士看来，机构投资者占比持续提升，一方面反映机构对于公募REITs这一新资产类别的认可度以及参与积极性提升，另一方面或反映该品类个人投资者教育以及投资参与渠道等方面仍有提升空间。
“短期内公募REITs或维持机构占比较高状态，在此投资者结构下，需防范在市场流动性有限情况下机构行为一致性所带来的短期波动。”该分析人士从中长期角度建议，进一步加强公众投资者教育，增加投资群体多元性。
中金公司不动产与空间服务分析员裴佳敏团队认为，受益于国家“提振消费”政策，消费REITs底层资产客流及销售额在上半年均呈现改善趋势。在政策预期、扩募预期以及经营企稳条件下，短期消费REITs或延续韧性表现，可关注兼具主动管理能力及扩募潜力的头部运营商项目、受益于调改正向影响的项目、基本面稳中有升项目以及估值吸引力较强的项目。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿则从市场环境角度分析，短期利率下行使得市场风险偏好抬升，资金流向权益资产从而压制REITs的整体表现。但从中长期配置视角审视，REITs的高分红属性以及相对可控的回撤决定了其具备较高的大类资产配置价值。
针对当前市场关注度较高的流动性问题，万亿分析称，当前REITs市场交易活跃度仍有待提升，造成当前流动性问题的原因有很多，如新增投资者类别较少，投资偏好较为一致，投资集中度有所上升；交易新发项目战略配售比例过高；投资者结构相对单一；做市商成交占比过高等。
他进一步表示，二级市场上REITs走势，除了和项目及其所在行业景气度有关以外，还和市场供需情况、整体流动性情况、市场风险偏好、基金投资者结构等因素有关，建议保持对上述影响因素的密切关注。
在投资策略方面，万亿建议“如参与二级投资，需要精选个券，同时要考虑流动性和行业轮动对短期估值波动的影响。”他强调，特别要注意流动性变化、行业轮动、价格分化对绝对收益带来的负面影响。如果市场有调整，可考虑逢低参与REITs一二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。
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