3月5日上午，十四屆全國人大四次會議召開，國務院總理李強作政府工作報告，回顧2025年工作，介紹「十五五」時期主要目標和重大任務，以及2026年經濟社會發展總體要求和政策取向。針對房地產的內容主要包括：

● 加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求；

●著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優化保障性住房供給，加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的「好房子」建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。進一步發揮「保交房」的白名單制度作用，防範債務違約風險。深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設。

●高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設施。

表：《政府工作報告》房地產提法對比

今年兩會政府工作報告對房地產的表述與中央經濟工作會議總體路徑保持一致，與2025年政府工作報告相比，更加強化保障和改善民生，強調住房政策和人口生育政策的結合，進一步兼顧短期穩市場和中長期制度建設，強化統籌增量和存量，統籌防風險和促發展，房地產相關提法的變化和特點主要體現在以下幾個方面：

01 房地產內容放在兩項重點任務中，強調住房在保障和改善民生中的作用

本次政府工作報告中房地產主要內容放置在「更大力度保障和改善民生」和「加強重點領域風險防範化解和安全能力建設」兩項重點任務中，彰顯房地產在保民生、防風險中的重要性，其中「保障和改善民生」任務位置提前，由去年的第十位提至第八位，且關鍵詞由「加大力度」調整為「更大力度」，或意味著2026年政策力度將進一步加大；「防風險」任務由第六位調整至第十位，「防風險」依然是重要前提，彰顯政策的連續性和穩定性，堅持底線思維不動搖。

02需求端支持人群更加具有針對性，與人口生育政策結合，未來政策或將更加精細化

住房需求端政策放置於「更大力度保障和改善民生」任務中，支持人群更加具有針對性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重點，預計2026年需求端政策或將更加體現精細化和精準性，住房政策與人口生育政策結合是重要方向，近期多地優化樓市政策，已經體現出政策精細化特徵。如近日南充在全省率先探索將結婚支持納入政策體系，為在本市範圍內首次結婚登記的夫妻，按貸款額度的1%提供一次性個人住房消費貸款財政貼息，享受貼息政策的最高貸款額度為20萬元。

03樓市定調由「持續用力推動房地產市場止跌回穩」調整為「著力穩定房地產市場」，彰顯綜合發力穩市場重要性

本次房地產定調由「持續用力推動房地產市場止跌回穩」調整為「著力穩定房地產市場」，延續中央經濟工作會議提法，表明當下穩樓市在防範化解風險中的重要性，止跌回穩是穩市場的重要一面，穩定市場預期等也是重要內容。2026年是「十五五」開局之年，錨定中長期高質量發展目標，推動市場穩定發展至關重要，只有市場穩定，才能為高質量發展奠定堅實基礎。

04供給端政策成為穩樓市的重要著力點，時隔十年政府工作報告再提房地產「去庫存」

本次強調要「因城施策控增量、去庫存、優供給」，當前房地產市場新房庫存量依然較大，控制新增土地供給、去化庫存是直接改善市場供求關系、修復市場預期的關鍵舉措。根據中指數據，全國300城住宅用地成交面積連續回落，今年1-2月同比下降約三成；31個省市政府工作報告中，多地提出要「建立與商品房去化週期相掛鈎的房地產用地供應機制」「科學安排土地供應」，部分城市已公佈供地計劃，供地規模多繼續回落，預計2026年住宅用地供應將延續「提質縮量」特點，特別是庫存量較大的地區或片區，新增土地供給或將進一步縮量，從源頭上改善市場供求關系。

圖：全國300城住宅用地供求規模變化

時隔十年政府工作報告再提房地產「去庫存」，但與上一輪去庫存不同，本輪庫存涉及新房和二手房，政策也有望針對性落位。本次首提「探索多渠道盤活存量商品房」，明確提出「鼓勵收購存量商品房用於保障房」，強調「鼓勵」，或體現出收購存量商品房將更多由地方主導，且除了收購新建商品房外，我們認為收購二手房也將是各地去庫存、盤活存量的重要舉措。2月初，上海三區已經試點收購二手住房用於保障性租賃住房，對市場預期產生積極影響，預計未來將有更多城市跟進落地，增加保障房供給的同時，也可以打通新房、二手房置換鏈條，促進住房需求釋放。

在此過程中，收購資金來源或將成為決定收購規模的關鍵因素之一，近兩年多地通過發行專項債收購存量商品房，根據中指不完全統計，2025年以來，浙江、四川等省市共發行相關專項債超43億元；年初保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為收購存量商品房提供更多支持，預計2026年將有更多配套政策出台，保障性安居工程補助資金、城中村改造專項資金等用於收購存量商品房或成為更多城市探索的方向。

另外，收購存量閑置土地方面，根據中指不完全統計，截至2026年2月末，28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項債實際發行超3350億元，佔比約43%，預計2026年收購存量閑置土地仍是去庫存的重要一環。

05優化保障性住房供給，「優化」彰顯保障性住房供給的思路調整

經過多年發展，我國住房保障範圍不斷擴大，住房保障水平持續提升，本次「優化保障性住房供給」延續了「十五五」規劃建議提法，未來優化供給結構、供給規模等或是重點，2026年各地有望進一步強調以需定建、以需定購，併通過多種方式籌集保障房，優化保障房供給對改善房地產市場預期也會產生積極影響，我們認為通過「補人頭」方式落實住房保障，如加大租金、購房補貼力度，既能有效緩解市場供給壓力，又能避免資源錯配和浪費。

另外，加快危舊房改造也是優化供給、改善居住環境的重要內容，2026年推進節奏加快，預計通過貨幣化/房票安置，也將為市場釋放住房需求，提升房地產市場活躍度。

06兩會政府工作報告首提「深化住房公積金制度改革」，公積金政策或是2026年惠民生、穩市場的重點舉措之一

今年政府工作報告首次提出「深化公積金制度改革」，延續中央經濟工作會議提法，成為2026年房地產工作的任務之一。根據中指監測，2022年以來，各地公積金政策就已成為各地促進住房需求釋放的重要工具，2025年，全國各地出台公積金政策超300條，今年以來，福建、銀川、武漢等地接連優化公積金政策，精準支持居民住房消費，包括提高公積金貸款額度、擴大提取支持範圍、優化異地購房提取限制等方向，如福建在擴大提取支持範圍方面，明確支持裝修提取、支持購買車位提取、支持城市更新提取等。預計2026年公積金政策也將更加細化，靈活調整公積金繳存政策（擴大覆蓋範圍）、拓展公積金使用範圍、提升資金使用效率等將是政策聚焦點，進一步發揮公積金在惠民生和穩市場中的作用。

07「好房子」側重「有序推進」，提升物業服務質量也將是2026年重點

「好房子」建設是優化供給的關鍵抓手，今年政府工作報告再提「好房子」，且側重「有序推動」，去年提出「完善標準規範」後，5月《住宅項目規範》實施，多地出台了「好房子」標準，預計今年或將進一步推動標準落地執行，更多城市將打造「好房子」示範項目，同時綜合考量「好房子」建設與存量住房銷售、市場預期變化等或將成為各地執行中需要統籌的內容。

從「好房子」案例來看，中指建立了「好房子」標桿100案例數據庫，全方位展示「好房子」圖譜，儘覽優質項目精髓。

同時，政府工作報告首提「實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動」，是對「十五五」規劃建議中「推動房地產高質量發展」的進一步落實，提升物業服務質量也將是2026年重點。

08房地產新模式的構建進入深入推進階段

房地產發展新模式提法由「有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式」調整為「深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設」，意味著房地產新模式的構建進入深入推進階段，更加突出基礎制度和配套政策建設，預計2026年各地將進一步探索房地產基礎性制度建設。

另外，本次政府工作報告再提「白名單」，強調進一步發揮「保交房」的白名單制度作用，防範債務違約風險。

09高質量推進城市更新

近些年，從中央到地方城市更新政策密集發佈，不斷為推進城市更新構建良好的政策環境。2025年，中辦、國辦印發城市更新專項文件，中央城市工作會議明確城市更新為推動城市高質量發展的「重要抓手」，城市更新已經上升到國家戰略高度，政策方向更加強調提質增效，更加注重構建可持續的城市更新模式和長效機制。各地的城市更新政策也更加注重項目落地的可行性與可持續性，多地出台中長期行動方案或五年專項規劃，不斷完善政策體系，併聚焦重點領域精準發力，老舊小區、城中村、低效樓宇/產業用地等成為核心抓手。

近期，深圳多部門聯合印發《關於進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》，優化相關城市更新政策，同時破解難點堵點，簡化審批程序，加快實施城市更新項目。新政後，深圳新啟動的舊改項目，原則上不再強制配建保障房，未來將通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實保障性住房建設籌集要求，這也為其他城市提供了重要參考。

未來城市更新承擔的作用將更加重要和綜合，將更加緊密地與城市的經濟轉型、現代化治理水平提升等深度融合。高質量城市更新是2025年中央確定的重要方向，政府工作報告由去年「持續推進城市更新」調整為「高質量推進城市更新」，意味著2026年將是深化落實的一年，年初自然資源部和住建部已經發佈《進一步支持城市更新行動若幹措施的通知》，後續配套的金融、財稅、土地等政策有望持續落位，政企合力、多元協同的城市更新模式將更加成熟，多元化的投融資模式將進一步豐富。

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2026年是「十五五」開局之年，本次政府工作報告綜合考量為調結構、防風險、促改革留出空間,為後期更好發展打牢基礎，將GDP增長目標設定在4.5%-5%,併強調在實際工作中努力爭取更好結果，目標制定更加務實。

為了實現經濟增長目標，政府工作報告強調要「發揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆週期和跨週期調節力度」，要施行更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，財政金融政策基調未變。財政政策方面，今年赤字率擬按4%左右安排,赤字規模5.89萬億元、比上年增加2300億元。擬發行超長期特別國債1.3萬億元，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，均與2025年保持一致。同時強調今年財政支出繼續保持相當規模，要持續用力優化支出結構，更加注重支持提振消費、投資於人、保障民生等方面，提高財政資金使用效益，住房是保障民生的重要內容，2026年更多資金支持仍存在一定預期。

貨幣政策方面，政府工作報告提出「把促進經濟穩定增長、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量，靈活高效運用降準降息等多種政策工具，保持流動性充裕,使社會融資規模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配」，預計2026年針對房地產的降息存在一定空間，有望繼續降低購房成本。

整體來看，本次政府工作報告進一步強調住房在保障和改善民生中的作用，強調房地產風險化解的重要性，併從供需兩端部署工作。近期多地出台樓市支持政策，需求端、城市更新、土地政策等均呈現精細化特徵，預計2026年各地房地產政策將更加細化，著力點也將更加精準。2月底上海出台「滬七條」，降低購房門檻、提高公積金貸款額度等對市場產生了積極帶動，特別是對二手房市場的提振效果更為明顯。根據上海市二手房網簽數據，新政後首週（2.25-3.3）市場迅速回暖，當週日均成交套數達685套，尤其在政策落地後的首個週末，單日成交峰值達到1013套，超過春節前正常水平。

從政策趨勢來看，我們認為2026年需求端仍將在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意願和能力上發力，如核心城市繼續優化限制性政策、降低房貸利率、降低中介費、加大房貸利息抵扣個稅力度，更多城市加大購房補貼力度、給予住房貸款貼息、增加公積金政策支持等。供給端政策在嚴控新增土地供應、收購存量商品房、「好房子」建設等方面繼續落實具體舉措。從房地產市場來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2026年以來，百城二手住宅價格環比跌幅連續收窄，未來隨著更多城市進一步推動政策落實到位，「小陽春」行情或值得期待。

表：近兩年主要宏觀指標對比

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口。

文章來源：中指研究院

(来源:财华社)