1.3亿保交楼资金划扣：“夹心饼”招行前后受气，华润信托暗藏隐忧？
6月26日，一则福建住建局通报招商银行监管账户“失守”的消息引发热议。
据福州市住建局6月24日通报，该市保交楼项目世茂云浦公馆在招商银行福州分行设立预售资金监管账户，因保交楼相关工作未完成，参建单位部分工程款尚未支付，购房人办证开票税款未缴纳，该局提前函告要求该行加强预售资金监管账户监管、避免监管资金被划扣，但1.3亿元安商房回购款进入监管账户不到1个小时，该行已协助法院对监管账户所有资金完成划扣。
1.3亿保交楼预售资金划扣背后，不仅仅是招商银行福建分行对监管账户的“失守”，也是债权人华润信托的步步紧逼，但是，在最高院和金融监管不断重申“保交楼”最重要的大背景下，招商银行、华润信托谁在“踩线”？
01
—
招行被通报“谴责”
6月24日，福州市住房和城乡建设局发布“关于招商银行股份有限公司福州分行预售资金监管未履责整改的通报”。
通报显示，福州市“保交楼”项目世茂云浦公馆（世茂云境），在招商银行股份有限公司福州分行（简称招商银行福州分行）设立预售资金监管账户（开户行：招商银行福州分行营业部）。因项目保交楼相关工作未完成，参建单位部分工程款尚未支付，购房人办证开票税款未缴纳，福州住建局提前函告要求该行加强预售资金监管账户监管、避免监管资金被划扣，但在安商房回购款1.3亿元进入监管账户不到1个小时该行已协助法院对监管账户所有资金完成划扣（保交楼项目预售资金监管账户可司法冻结、不可划扣）。
值得注意的是，这并非福建住建局对该项目的第一次通报。
2025年1月，福建住建局就已对该行进行通报并要求整改，同时亦积极协调市中级人民法院，并多次函告法院“云浦公馆”属于保交楼项目，项目未完税以及该项目已确认可支付的相关工程款信息。但法院执行账户中的1.3亿元资金，仍被华润深国投信托有限公司（与项目公司签订《融资合同》提供债权融资）等公司申请执行全部划扣。
由于招商银行福州分行对保交楼项目预售资金监管账户监管不力，造成项目工程款难以支付、业主办证开票税款无法缴纳，保交楼工作无法完成，严重影响社会稳定。现对招商银行福州分行违背“保交楼、保民生、保稳定”精神的行为予以通报，暂停招商银行在福州市新增预售资金监管相关业务，直至招商银行福州分行配合完成上述保交楼后续相关工作。
福建住建局表示，“世茂云浦公馆”权益受损的业主及相关参建单位可向招商银行福州分行及相关单位进行诉求，同时也可通过司法途径保障自身的权益。
02
—
1.3亿“保交楼”资金为何能被划扣？
通报提及，华润信托与“世茂云浦公馆” 项目公司签订《融资合同》提供债权融资。之后法院根据华润信托的申请，将该项目在招商银行福州分行监管账户中的1.3 亿元资金全部划扣，引发了此次纠纷。
目前暂无公开的信息明确显示华润信托涉及世茂云浦公馆项目的具体产品名称。但是华润信托和世茂地产有合作。
根据中国国际招标网信息，华润信托曾有世茂 J 项目，并于 2022 年 2 月发布了该项目法律服务中标结果公告。
有媒体曾报道江门悦泰置业2021年5月获得华润信托9亿元规模信托融资，而江门悦泰置业旗下主要项目，就是70层高的“悦泰·珠西金融中心”项目，2017年拿地至今长达6年，中途一度停摆，2021年引入“白武士”世茂后复工。
因此，世茂和华润信托之间有紧密的合作。只不过地产周期下，世茂地产自身也产生了风险。华润信托采取法律措施，获得了胜诉。
现在，华润信托拿着判决书向法院申请执行。
然后，招商银行福州分行将监管账户中的1.3 亿元资金全部划扣。但这个项目世茂云浦公馆项目属于“保交楼”项目，这才有了此次福建住建局的通报，而且属于再犯。
03
—
“夹心饼”招商银行？NO！
有网友评论称，招商银行像“夹心饼”前后受气，不知该听法院的，还是该听住建局的。
其实不然。招商银行明确违背了最高人民法院【2022】12号文件关于“保交楼项目预售资金监管账户可司法冻结、不可划扣”的精神，
根据最高法【2024】154号文件关于房地产白名单项目采取保全措施有关问题的通知，人民法院在冻结或者扣划房地产企业及相关企业银行账户资金时，应当注意审查甄别。对金额机构为支持白名单项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得因本项目续建工作之外的原因采取冻结、扣划措施。
因此根据该通知，连法院都要排除掉相关法律适用，要暂停保全，暂停执行。
一位资深律师向资管君介绍了一段特殊的经历：因一起案件需要向法院申请保全某房企项目，但该项目是一个“保交楼”楼盘。法官把申请保全资产的文件退给了他，请他不要为难自己，无法“操作”。
再回到招商银行这个案例中，招行配合了法院进行司法执行。
一般流程是法院会出一个司法协助执行函发到银行，要求银行配合执行。这是一个保交楼的监管账户，招行是知道的，但法院层面是看不见的。在法院的操作系统中是看不到一个账户是不是保交楼监管户的，只能看到是是否有钱，是否被查封。
所以这个时候，一般步骤是银行暂停这个动作，告诉法院让法院去和政府沟通。如果法院和政府沟通，政府肯定会出面阻止法院的。
来看这个福建住建局的通报，福建住建局和法院沟通一下，法院还会继续执行吗？而且是在1.3亿刚刚到账不到一个小时内就配合把款划扣走了。所以，招行是明知故犯的。
其实，这并非招行福州分行首次因违规划扣预售资金监管账户资金。
2023年3月，原福州市城乡建设局通报，该局将融创公馆列为重点监管项目，在进行资金核实拨付过程中发现，招商银行福州分行在未经该局同意的情况下，将预售资金监管账户款项擅自划转570万元用于归还贷款。该局对福州分行的违规行为进行通报，并记录违规一次。
这里，招商银行并不是“明知故犯”配合法院执行，而是使用了“抵销权”。
根据《民法典》第五百六十八条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外5。银行与借款人之间存在贷款债权债务关系，同时借款人在银行有存款，两者均为金钱债务，符合抵销的条件，银行可依据合同约定或法律规定行使抵销权，直接从借款人账户中扣划款项以清偿其到期贷款债务。
也就是说，银行自己没收回款项，可以直接划扣，只要这个款项在自己银行内，这是金融机构特有的一项特权，行为更加“恶劣”。
04
—
“多者平衡”法律原则下，谁更重要？
在1.3 亿保交楼资金被划扣后，最直接的受害者是业主和参建单位，他们面临着诸多实际困境：
对于购房者而言，若房屋无法顺利交付，将遭受重大经济损失—— 不仅拿不到房子，需租房居住，还要背负沉重的房贷，这对整个家庭影响巨大。
而在建项目的完工需要支付工程款，施工方与农民工的工资更不能拖欠。一旦款项无法到位，施工将被迫停滞。由此可见，现金流在房地产行业中如同“血液”，是项目推进的关键。
正因如此，政府出台保交楼相关政策，其核心目标在于推动社会资产有效投入使用。即便房地产行业处于下行阶段，也要尽可能减少烂尾楼，推动半建项目完工，实现物业入驻、就业稳定，确保农民工拿到工资、购房者顺利入住。
在保交楼工作推进过程中，金融机构的合理利益理应得到保障，但在房地产行业整体遇冷的现状下，其利益诉求不应过度倾斜。当前，为确保保交楼顺利进行，法院已采取暂停保全、暂停执行等特殊措施，排除部分常规法律适用。在此背景下，若金融机构仍擅自以任何理由划扣保交楼资金，显然是与政府保交楼政策背道而驰，必须为由此引发的一系列后果担责。
金融机构作为专业主体，明知划扣资金将直接抽离房企赖以维系项目运转的关键资源，一旦资金被抽走，集体购房者将面临烂尾风险，施工方因无款可收被迫停工，农民工工资也将陷入拖欠困境。即便后续补回资金，停工期间造成的窝工损失、工期延误，仍会对购房者权益造成实质性损害。这种行为不仅破坏保交楼政策的整体布局，更可能引发更大的矛盾。
我国的法律体系讲究的是“多者平衡”。
资管君认为，在法治社会中，法律关系的适用应基于社会现实需求进行灵活调整。我国针对房地产行业保交楼的特殊情况制定了相关规定，在此背景下，作为国资背景的金融机构，更应具备政治意识与敏锐的社会洞察力。
金融机构在开展房地产借贷业务时，本就清楚资金对楼盘项目的重要性。在平衡各方利益时，购房者获得房产的权益、农民工获取工资的权益，相较于金融机构的债权价值，都具有更重要的社会意义。保障这三方利益的平衡，不仅关乎民生稳定，更是落实政策导向、维护社会公平的必然要求。
05
—
华润信托们“未必赢”
虽然华润信托等债权人成功划扣了1.3亿保交楼资金，看似在债权实现上迈出了一步，但这一行为背后却潜藏着诸多隐忧。
回顾类似事件，大业信托曾因与唐山大恒房地产开发有限公司的合同纠纷，在2021 年 12 月从大恒地产的两个监管账户成功扣划 2.35 亿元案款。但随后，唐山高新建设局于 2022 年 5 月提出异议，指出该款项为商品房预售资金，应优先保障工程建设。
经审理，2022 年 11 月广州中院撤销向大业信托发放该笔执行款的执行行为，2023 年 3 月广东高院也驳回大业信托复议申请，维持原裁定。
在福州世茂云境项目中，华润信托等债权人同样划扣了1.3 亿保交楼资金。该资金本应用于支付工程款以及购房者办证税费等关键环节。如今款项被划走，300 余户业主面临房产证办理停滞的困境，而中建三局等参建单位超 6000 万元工程款被拖欠。尽管福州住建局已对未尽监管职责、协助资金划扣的招行采取 “暂停预售资金监管业务” 的处罚措施，但被划扣资金能否追回依旧充满不确定性。
福建住建局在通报中表示，“世茂云浦公馆”权益受损的业主及相关参建单位可向招商银行福州分行及相关单位进行诉求，同时也可通过司法途径保障自身的权益。
从法律层面看，商品房预售资金有明确规定需用于工程建设，保障购房者权益。在项目完成房屋所有权首次登记前，除特定因建设项目产生的债权案件外，监管账户中监管额度内款项不得随意扣划。华润信托等债权人划扣资金的行为，极有可能与相关法规相悖。倘若后续法院判定划扣行为不合法，那么资金需原路返还，这无疑将使华润信托等债权人竹篮打水一场空，前期耗费的时间、人力、物力都将付诸东流。
即便暂不考虑法律风险，从社会影响角度而言，此次划扣也带来了严重的负面效应。资金被划扣导致楼盘交付受阻和购房人办证开票税款无法缴纳，使得业主们虽然已购买房屋，却可能长期无法获得房产证，房屋产权存在不确定性，这不仅影响房屋的二次交易、抵押等经济活动，也让业主们内心充满不安，生活幸福感大打折扣。
而施工单位拿不到工程款，可能导致工程停工，进一步加剧房地产市场的不稳定因素。这种情况下，政府为稳定房地产市场、推动保交楼所做的努力将大打折扣，债权人日后在与房地产相关业务往来中，也可能面临来自政府监管层面更为严格的审视与限制。
综上所述，华润信托等债权人成功划扣1.3 亿保交楼资金只是短暂 “胜利”，后续无论是面临法律风险导致资金返还，还是因社会影响遭受监管限制，都可能让其得不偿失，保交楼资金的安全与合理使用仍是亟待解决的关键问题。
关联资讯:
MicroStrategy 董事 Carl Rickertsen 清仓 MSTR 股票，套现逾 1000 万美元
