首批数据中心REITs获批 沪市落地数据中心标杆项目
上证报中国证券网讯（记者何昕怡）2025年6月18日，首批数据中心REITs项目——南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“万国数据中心REIT”）正式获得中国证监会注册批复及上交所无异议函。该项目底层资产为位于江苏省昆山市的国金数据中心，拟募集资金规模为19.33亿元。
作为首批落地的新型基础设施REITs项目，该产品的成功落地不仅是REITs市场践行金融“五篇大文章”科技金融、数字金融和绿色金融的鲜活案例，还是服务新型基础设施高质量发展的创新实践，对促进科技、资本与实体经济高水平循环具有标杆性意义。
政策引领创新实践沪市落地数据中心标杆项目
在6月18日开幕的陆家嘴论坛上，证监会主席吴清在主旨演讲中宣布，证监会将批复全国首批2只数据中心REITs注册，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。
在国家持续深化资本市场改革背景下，监管部门近年来密集出台支持政策。2024年4月，证监会《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》出台，首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴。2025年，《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》进一步明确，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs。这些措施叠加支持民营经济系列政策产生巨大协同效应，为数据中心行业资产证券化构建了完善的政策框架。
万国数据中心REIT的获批，标志着我国资本市场服务数字经济高质量发展取得突破性进展。该项目通过创新民营资本参与公募REITs的实践路径，为数字基建领域打造了可复制的“募投管退”全周期解决方案，对盘活数据中心领域存量资产具有示范意义。
CPE源峰基础设施板块董事总经理叶弢向记者表示，一系列支持政策的相继出台，为数据中心行业的快速成长注入了强劲动力，同时也为数据中心REITs的落地铺平了道路。在智能化浪潮下，数据中心正日益成为驱动数字经济和新质生产力发展的核心基础设施。加快推进数据中心REITs发展，筑牢数字经济底座，已成为当前产业发展的必然趋势。
开启数据中心证券化2.0时代打造创新权益融资样本
万国数据中心REIT的底层资产昆山国金数据中心是长三角枢纽节点的标杆项目。该项目拥有超过4000个7kW机柜和29044kW电力容量，2024年PUE值低至1.24，远低于华东区域PUE值行业平均水平。项目客户包括中国电信、中国联通等头部企业，近三年保持100%签约率和92%以上的计费率。
万国数据借助公募REITs这项创新权益工具，实现了资产端和管理端的重塑。在资产端，出表后折旧摊销实现剥离，可有效降低企业负债率并提升净资产收益率（ROE），其中资产负债率将降低1.2%，ROE提高约4.4%。净回收资金超过10亿元，用于新增项目投资，有助于巩固企业在行业内的龙头地位，同时为中国数据基础设施发展作出更多贡献。在管理端，通过发行公募REITs，万国数据建立了更完善的资产管理体系，奖惩并举的激励约束机制也使得运管团队更有动力优化服务，持续提高资产效益。
记者了解到，就在今年的4月24日，中国数字基础设施领域首单持有型不动产ABS“中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划（可持续挂钩）”在上交所成功挂牌上市。专项计划采用平层结构设计，剥离主体信用依赖，完全依托资产运营现金流实现收益分配，推动数据中心行业不动产融资从“主体信用”向“资产信用”转型。
继发行持有型不动产ABS之后，不到两个月，万国数据中心REIT成功推出，标志着中国数字基础设施行业在资本市场的创新突破，为行业高质量发展提供了全新的融资范式，正式开启数据中心证券化2.0时代。
万国数据董事长黄伟向记者表示，此次公募REITs的获批是公司发展历程的重要标志性事件，向市场释放了积极信号，为行业带来强大发展动能。万国数据公募REITs和持有型不动产ABS产品在上交所落地，企业借助沪市多层次REITs市场实现了全周期权益性融资。万国数据将持续探索资本市场创新工具，用好公募REITs为重要资产上市平台，推动更多优质资产纳入，为数字基建高质量发展打造好数据中心行业的权益融资样本。
数字基建迎来健康发展期创新金融破解行业痛点
在5G、AI大模型、云计算等技术革命驱动下，中国数据中心产业正呈现爆发式增长。权威数据显示，2023年，我国数据中心机架规模突破810万架，市场规模达1900亿元，近三年复合增长率高达27.2%。随着“东数西算”工程深入推进及智算需求激增，2024年行业规模预计突破1583亿元，同比增长8.7%，标志着数字基础设施正式进入高质量发展新阶段。
面对数据中心行业重资产、投资成本高、回报周期长等特点，资本市场持续创新供给——上交所已构建包含公募REITs、持有型不动产ABS、科创债等在内的全周期融资体系，有效破解了行业“融资难、退出难”的发展瓶颈，为数字中国建设注入金融活水。
公募REITs作为公开上市产品，市场投资者予以了广泛关注。数据中心资产的现金流较为稳定且具有可预测性，以收取用户合同期内的托管服务费及增值服务费为主，其风险收益特征天然适配REITs产品特性。世界最大的数据中心REITs——EQUINIX通过多年不断地扩募和发展，市值已经分别高达约为900亿美元，展现了非常好的成长性。对于投资者而言，优质的数据中心REITs产品，兼具稳定性和成长性，更加丰富了投资者参与分享行业成长红利的工具。
国寿投资保险资产管理有限公司党委委员、副总裁匡涛表示，在数字经济蓬勃发展的时代浪潮下，数据中心作为核心基础设施，万国数据中心REIT的获批具有里程碑意义，有利于为市场提供清晰、透明的“价格锚”，有效引导市场理性投资与健康发展，推动整个数据中心产业生态优化升级。数据中心资产本身兼具收益稳定性和成长潜力，与公募REITs产品特性高度适配，契合保险资金为代表的“耐心资本”对长期稳健收益与优质底层资产的配置需求，为投资者提供了参与数字基建、分享数字经济红利的多元化配置新选择。
践行金融“五篇大文章” 引领行业创新发展
万国数据中心REIT的获批是金融服务实体经济、践行金融“五篇大文章”的生动实践，在科技金融、绿色金融、数字金融等领域发挥了良好示范作用。
在科技金融方面，万国数据中心REIT的成功推出，为企业在AI时代进一步拓展数字基建布局提供了有力支持。项目募集资金将投入到数据中心的建设与升级中，提升算力水平，满足快速增长的数字化需求，助力科技创新发展。绿色金融是该项目的一大亮点。该项目2023年、2024年电能利用效率PUE（评价数据中心能源效率的指标）水平处于华东区域领先水平；此外，项目2024年可再生能源使用比例达100%，通过绿电交易年减排二氧化碳12万吨，能够有效带动行业绿色低碳发展。
数据中心作为数字化转型的核心引擎，地位举足轻重。该项目为数字基建领域开创了新的融资模式，有助于吸引更多社会资本投入数字经济领域，推动数字技术在各行业的广泛应用，提升经济社会的数字化水平。
业内人士认为，万国数据中心REIT是践行金融“五篇大文章”的代表性案例，为行业提供了宝贵经验，有望推动金融与实体经济在更多领域实现深度融合与协同发展。
2025年正值REITs首批上市四周年。在证监会的统筹指导下，上交所已成为我国的REITs主要上市场所。截至5月底，沪市REITs达44只，发行规模1216亿元（含扩募），底层资产覆盖仓储物流、产业园区、收费公路、消费、租赁住房、能源、市政、生态环保等领域。
“今年来，万国数据的持有型不动产ABS产品和公募REITs先后在上交所落地，是多层次REITs市场服务新基建多元化权益融资的典型案例，为优质主体借助多层次REITs市场做大做优积累了宝贵实践经验。伴随市场扩容增类，沪市市场生态也在不断完善，市场均衡机制韧性得到增强，多层次REITs市场必将在服务实体经济高质量发展中发挥重要作用。”上交所有关负责人向记者表示。
(来源:天天基金网)
