日前，华润置地、中国金茂和万科分别官宣其发起的华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT及中金印力消费REIT正式获批，成为首批消费基础设施REITs，这也意味着实现商业地产的投融管退商业模式闭环有了重大突破。

业内人士表示，这一突破有利于持有运营类房企的发展，助力其拓宽融资渠道、优化资债结构，助力地产行业转型。与此同时，当前政策对于商业REITs的发行条件及资金去向提出较高要求，短期受益企业可能有限，但长期具备重要信号意义。

名词解释：

REITs(Real Estate Investment Trust，房地产信托投资基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分用于发放分红，剩余部分用于REITs运作。

首批消费REITs由华润置地、中国金茂及万科印力发起

公开资料显示，此次获批的三支消费REITs底层基础设施分别为青岛万象城、长沙金茂览秀城和杭州西溪印象城，发起人则分别为华润置地、中国金茂及万科旗下购物中心开发与运营能力平台印力集团。其中，青岛华润万象城位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈， 2023年中期的出租率为98.49%；杭州西溪印象城则毗邻西溪湿地，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，出租率达到99.2%；长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为98.36%。

自今年3月24日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，表示将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，到11月26日首批消费基础设施REITs获批，仅7个月时间。

作为此次获批的三支消费类REITs的发起方，华润置地、中国金茂和万科对此均反应十分积极。华润置地表示，华夏华润商业REIT正式获批并在深交所注册生效，既是华润置地响应国家战略，贯彻“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措，也是盘活存量资产、扩大有效投资的重要实践。万科方面则认为，中金印力消费REIT成功发行将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效地运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。中国金茂则表示，首批消费基础设施公募REITs的获准注册，有利于提振消费，促进实体经济发展。同时也意味着公募REITs底层资产类型进一步扩容，扩大了公募REITs市场的规模和深度，有利于加快推动REITs常态化发行。

唤醒巨额商业地产存量利好运营型房企

在房地产行业调整和转型的过程之中，商业地产因能提供稳定的现金流，以及长期收益可观而越发受到青睐，也被寄予了打造房企增长第二曲线的目标，而REITs则被视作实现这一目标的关键一环。

“经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望。REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。”在此前召开的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮如此描述对于REITs寄予的厚望，郁亮表示，一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

从体量上看，商业地产是房地产市场的重要组成部分。据华泰证券研报，2022年全国商业营业用房与办公楼的开发投资完成额合计1.59万亿元，占房地产开发投资完成总额的12%；商业营业用房与办公楼合计销售额为1.27万亿元，占全国商品房销售额的9.5%。与此同时，商业不动产也是房地产企业资产沉淀最为集中的领域。据盈睿咨询统计，全国115家上市房企投资性房地产中商业地产规模7912万平米，占总比例的54%，高于其他各类资产的总和。

因此，通过REITs唤醒这一巨量的“沉睡资产”对于地产行业而言意义重大。高力国际广州公司估价及咨询服务中国区董事周钜标在接受广州日报记者采访时表示，消费基础设施REITs的推出将有利于持有运营类房企的发展，不仅助力其拓宽融资渠道、优化资债结构，同时也将加速推动他们向资产运营管理的模式转型。周钜标表示，目前华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、龙湖、新城、大悦城等持有并运营大量商业物业的传统房企将从中获益。

将与地产开发业务隔离开发商“回血”仍看销售端

通过REITs建立起房企转型的新模式，能否解当前开发商因销售未见明显回暖而资金承压之“困”呢？对此，中指院华南大区总经理、经济学博士张化学解读道，当前REITs的发行要求较高，不但底层资产需要是优质商业，具有稳定充足的现金流，而且对发起人实力也有较高要求。现在尚处于试点阶段，企业、监管部门等各方都还在观望其市场表现、资金流向等问题。

张化学告诉记者，政策对于REITs回收资金的使用也有明确规定。据悉，当前对于综合类房地产企业参与消费基础设施REITs市场，规定其应当将住宅开发业务和REITs底层资产完全隔离，分拆商业地产业务，建立独立的商业地产运作管理平台。从本次获批的三支REITs回收资金来看，全部或绝大部分将用于改扩建或新建购物中心项目。以万科印力为例，根据申报材料，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目。

“商业REITs的推出已经酝酿了二十多年，其本意并非为了缓解开发商当前的资金压力。”张化学指出，当前开发商面临的问题从根本上还要依赖于房地产销售的回暖，恢复开发商自身的造血功能。

(来源:天天基金网)