万科企业(02202)2023Q3业绩会纪要：公司具备安全性 业务基本面和财务状况良好
万科企业(02202)2023Q3业绩会纪要：公司具备安全性 业务基本面和财务状况良好
智通财经APP获悉，11月6日，万科企业(02202)召开业绩电话会交流。交流纪要中指出，公司高度重视现金流管理，经营向现金流为正，三季度末对负债率有较好把控。公司融资渠道保持畅通，三季度新增融资成本3.64%。前三季度销售行业排名第二。此外，近期公司境外美元债存在较大波动，市场关于公司经营安全传闻引起大家担心，公司对此表示，万科具备安全性，同时，国资委邀请毕马威和国资财务专家，一直判断认为万科基本面优秀且属于偏保守类型。管理层的前期判断和经营调整已经初步体现成效。万科短债占有息负债比处于是低位，开发和销售在全国第二，经营服务类业务更是实现9%增长。业务基本面和财务状况良好。
业绩方面，1-9月营业收入下降14%。1-9月归母净利润下降23%。由于经营性利润大致折旧摊销90亿。纳税上升21.1%。公司财务经营稳健。公司坚持现金流策略，量入为主，全力推进销售。保持现金支出有序。同时公司长期坚持，日周月日年，常态化前置预案保证现金流安全。公司连续14年保证经营性现金流为正。货币资金1037亿，在手现金对短债覆盖倍数2.2X。剔除预收监管资金后600亿。3Q公司获取21个优质项目，对自由资金有一定消耗，同时考虑分红，当季现金有一定影响。
1-9月实现销售2806亿，同比下降10.8%。10月实现销售金额318亿，同环比稳定。1-10月销售回款率98%。10.1期间，总认购金额同比增长15%。公司累计交付11.6万套交付。投资方面，1-9月累计新增37个项目，地价总额794亿，同比增长41%。公司新增货值行业第二。公司新增投资中1-2线占比100%，首开毛利率20.5%。目前土储足够未来三年发展。
其中，租赁住宅泊寓保持全国第一。全口径收入25.3亿，管理面积持续提升，集中式公寓排名第一。开业18万间。出租率94.4%。企业客户占比25.5%。多渠道进入纳保号召，有9.05万间进入保障性住房
1-9月，商业实现全口径业务69.5亿。整体出租率95%。新开业7项目。物流方面，万维物流等冷链业务全国领先。其中，高标库业务发展顺利，开业141个项目。高标库89万平。冷链布局全国49个城市，管理规模行业第一。通过覆盖全国仓网布局，打造行业领先的供应链能力。建立垂直和深度服务优势。资产证券化工作稳步推进。
再融资方面，公司融资渠道畅通，有息负债结构不断优化。3Q有息负债3230亿，银行占比61.4%。前三季度融资成本保持低位，较上年下降。境外受到美元加息影响，新增融资成本略有上升。短债占有息负债比，久期三季度均在改善。
REITS有利于解决总资产投入和利润蓄水池问题，持续通过经营改善提升更多优秀资产。印力REITs预计年内完成发行。22年NO1,9.5%。物流园区项目公司申报规模大致22亿。泊寓预计首批申报5项目，资产包NOl，5.5%。公司同时和建行进行合作。项目委托万科泊寓共同管理。总规模24亿。第二笔也在积极推进。公司长期对经营性业务成本法核算，一旦出表将产生更大利润贡献。
Q&A
1、深铁入股以来，深圳国资对万科定位，对万科安全性影响?万科债券波动，深圳国资如何看待?辛总出席副主席是表达，万科背后是深铁，深铁背后是国资，深圳国资会有信用背书吗?最后，悲观下深圳国资是否有相关办法?
近期市场关于万科的传闻，对股债价格和投资者信心造成不良影响。深圳国资自成为万科第一大股东以来，充分认可万科企业发展和价值，常态化支持万科。深圳国资支持深圳地铁合作方式业务协同。
万科具备安全性!万科是深圳国资体系的重要成员。坚定支持万科，防范风险。如果遭遇极端情况，深圳国资也通过一切市场化、法制化手段，积极应对。
1)万科是深圳国资体系重要成员
2016年深圳国资就是市场化、法制化支持。深圳地铁成为股东后。深圳国资出台专门制度，将万科纳入统计范围。万科总资产、净利润超过深圳国资30%，对深圳国资有重要影响。
2)充分相信万科管理层
万科有优秀管理团队和优秀企业文化。万科管理团队也坚持长期研判和稳健战略。对行业趋势在企业很早就做出前瞻判断，不积极扩张杠杆。2018年，企业就提出防范提出地产金融风险。企业团队组织结构不断优化。
3)万科基本面韧性强，财务策略稳健
万科高端重视经营现金流管理，连续14年经营性现金流为正，融创处于行业领先地位。今年国际评级机构也关于关注。国资委对相关关注事项进行充分交流。评级机构认为万科财务稳健，财务机构持续优化。
针对大家关注的问题，国资委邀请毕马威和国资财务专家，一直判断认为万科基本面优秀且属于偏保守类型。管理层的前期判断和经营调整已经初步体现成效。万科短债占有息负债比处于是低位，开发和销售在全国第二，经营服务类业务更是实现9%增长。业务基本面和财务状况良好。
4)万科和企业市属国资国企有深入合作市属国资国企和万科有大量合作和项目学习。共同服务城市。在非理性和极端情况，深圳国资在市场化和法制化要求下，通过一切手段促进行业平稳发展。
4)万科和企业市属国资国企有深入合作
市属国资国企和万科有大量合作和项目学习。共同服务城市。在非理性和极端情况，深圳国资在市场化和法制化要求下，通过一切手段促进行业平稳发展。
近几年万科与16家深圳兄弟企业，如深投控，等都可以参与项目合作。如深铁集团、深国际、深能源合作，与机场集团打造国资枢纽等。
在化解重点房企风险中，万科也发挥优势，与相关国企共同组织公司。通过善意第三人和代建方式，在助理报交楼、报民生中起到积极作用并拓展万科空间。
一方面相信万科管理团队有能力应对，另一方面，深圳国资委将积极落实国家精神，用好金融工具箱，包括：
受让合作开发等方式，加快万科城市开发项目进度
合作方式提供万科项目流通性
配合万科优化长期投资股权结构
积极协调国资机构认购万科债券
积极协调金融机构加大万科融资力度
深圳国资有实力、有能力支持万科防范和应对各类风险!
2、辛总出席副主席是有什么背景吗? 大股东是否会减持?深铁大股东会买万科债吗?
深铁集团与各大金融机构都是长期合作伙伴感谢大家支持!
关于本人出任万科董事会副主席是否有特殊背景?
1) 万科一直设置该职务。此前华润集团也派驻相关职务。深铁集团之前也设置。今年以来，资本市场存在非理性影响。为此经上级准许和投票，进入万科董事会副主席。这一安排体现国资委信任。
今天的万科在开发业务和多行业细分领域均数一数二。郁亮主席为股东和社会持续创造真实价值。深铁集团会坚定和万科站在一起。
2)代表深铁集团申明，深铁集团奉行长期主义，坚定看好万科，从来没有制定减持计划，也没有任何减持想法，更没有任何减持行为。关于大股东减纯属于造谣。
3)万科不是一个人在战斗!万科背后是深铁，深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科，包括：
深铁将与万科加大沟通，帮助万科获取政策和资金支持!市场化、法制化方式，承接万科在深圳项目，盘活资产，交易金额超百亿;
积极并择机购买万科债券;
研究其他措施，保证对万科支持不减;
万科是深圳国资重要成员。2017年以来，深铁集团出资664亿成为万科股东，支持万科混合所有制和开发和经营并重开发模式。双方在轨道+物业、商业经营、工程带劲等多领域合作。双方在深圳城市建设、TOD、科研赋能等多方面开展合作。
当下信心和团结同样重要。近期公开市场股价、债券波动主要是受到市场负面影响出现踩踏和误伤。建议大家多到万科各项目实地调研，充分掌挥一手信息。真金不怕火炼，对万科未来充满信心!
3、深圳资委任发言
感谢大家对深圳国资国企的关心和支持!
深圳国资国企在市委市政府的正确领导下，改革发展取得长足进步。在全国37个单位中，总资产规模达到5万亿，利润总额第二位，超1000亿，仅此上海。全国领先!
万科是深圳国资国企大家庭重要成员。万科第一大股东地铁集团是深国资100%控股单位。深圳国资和万科合作和交流很多。郁亮主席给我留下深刻印象，充分肯定!
假设极端情况下，存在风险，一定会在市场化、法制化基础上，帮助万科守住不发生经营风险的底线。国资委有足够工具、资产和经验完成以上任务。
谢谢大家支持!
4、债券价格大幅下滑，为什么公司没有回购债券?明年债券到期如何安排?
近期债券价格异动和公司基本面无关，主要是情绪和不实传闻。
公司一切经营正常，经营稳健。公司认为公司债券价值来自公司经营。资金应该最大化用在经营本身，短期情绪波动，不应该影响公司经营战略。公司全力做好经营，实现开发和经营并重的高质量发展才是关键。
刚才深铁和国资委表达了市场化认购公司债券等工具箱操作。当然公司也不排除在合适时候认购。
24年104亿美元债，公司准备如下
1)境外自有资金10亿美元上下
2)境外平台有大量境内外项目，分红、股权退出获得资金
3)银行端市场再融资。公司中长期贷款额度已经获取
公司会如期兑付债券，大家不需要为此担心!
5、债券价格大幅下滑，对银行融资是否有影响?是否做了压力测试?
公司长期保持领先的信用评级。感谢在场、在线金融机构善意。目前公司发展总体正常，前10月发展850亿，融资成本合理可控。现金流看，资金要做到可知可控。公司可以前置预案确保公司安全。现金流管理可以保证企业有余粮，正常发展和投资买地。
公司基本面稳定，不会有融资严重受阻现象。在极端情况下，公司经营可以支持相当长时间。相信在国资委和地铁集团支持下，可以实现业务达标。
6、公如何看待政策发展方向?
冰冻三尺非一日之寒。不能指望一个政策解决所有问题，现在需要解决三个问题，想买、能买、需要买。
目前市场超跌，在蓄积自我修复的能量。政府出台一些政策，后需要解决想买的问题。一个总在出问题的行业，很难有行业信心。每论房地产市场调整，都需要有合理时间。现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计明年这个错峰就结束。
感谢今天参会的金融机构。通过交流，通过深圳市地铁集团态度，携手迈过目前问题。
