美国银行的一个以美国经济学家Jeseo Park为首的团队本周警告称，由于抵押贷款利率高企，房地产市场将出现更多“动荡”。他们解释说，他们有一种怪异的感觉，那就是“似曾相识”，但他们脑海中浮现的不是2008年，而是上世纪80年代。

他们在周四的一份报告中写道：“回顾以往的房地产衰退，我们认为与2008年的房地产崩盘相比，上世纪80年代的情况更适合今天的市场。”

这不是2008年

虽然2008年的房地产崩盘——由次级抵押贷款崩溃引发——萦绕在许多美国人的记忆中，但那个时代的房地产市场与美银专家今天所看到的非常不同。

Park和他的团队指出，现在没有像当时那样出现“明显的迹象”，显示出住房开发过剩，家庭也不像以前那样背负抵押贷款债务。今年第二季度，家庭抵押贷款债务约占美国消费者可支配收入的65%，而全球金融危机前这一比例为100%。美银的数据显示，第二季度美国人的抵押贷款债务与房地产资产之比（也称为贷款价值比）仅为27%，而2008年和2010年这一比例分别超过40%和50%左右。

自全球金融危机以来，还颁布了新的立法，以帮助防止房地产市场出现最坏的情况。这些新法律最明显的影响之一是，如今风险较大的可调利率抵押贷款大幅减少。当利率上升时，可调利率抵押贷款可能导致更高的违约率，但它们现在只占总购买和再融资贷款的不到5%，而在全球金融危机前住房周期的高峰期，这一比例超过35%。

“我们重申，我们预计不会出现2008年那样的房地产崩盘，”Park和他的团队在提出这些证据后得出结论。

这是上世纪80年代“动荡”的重演吗？

美银认为，如今的房地产市场看起来更像上世纪80年代初，而不是2008年。当时，就像今天一样，在美联储官员最终被迫大幅加息以对抗通胀之前，房价已经上涨了数年。

1980年，美国消费者价格指数（CPI）的涨幅达到14%左右的峰值，随后时任美联储主席沃尔克（Paul Volcker）的鹰派政策在一年内将抵押贷款利率推高至18%，抑制了通胀，但引发了经济衰退。这导致了房地产市场的严重低迷，房屋销售和建筑水平大幅下降。然而，全美房价实际上保持稳定。

1979年8月沃尔克就任美联储主席之初，美国房屋销售价格中值为64700美元。即使在抵押贷款利率几乎翻了一番之后，到1981年第二季度，这个数字还是仅上升到了69400美元。

在过去的18个月里，美联储现任主席鲍威尔一直在遵循与沃尔克非常相似的策略，即大幅提高利率以抑制通胀。作为美国最常见的抵押贷款类型，30年期固定抵押贷款的平均利率已从2022年3月的3.8%飙升至今天的7.5%以上。这反过来又减缓了抵押贷款购买申请，导致房屋销售暴跌，就像上世纪80年代那样，但与那个时代的动态相呼应的是，房价尚未崩盘。

在这两个时期，房地产市场保持弹性的关键原因之一是人口结构。Park和他的团队周四写道：“值得注意的是，当时的人口结构是有利的，婴儿潮一代已经进入了购房的黄金年龄。”他们认为，千禧一代今天也处于类似的境地。“一些销售活动应该得到千禧一代达到购房黄金年龄的支持，单户建筑许可一直在稳步上升。这可以帮助房地产市场在不崩溃的情况下保持部分势头。”

美银经济学家认为，待售房屋库存较低，加上面向千禧一代的房屋销售强劲，可能有助于“支撑房价”，但这并不意味着抵押贷款利率上升不会带来一些短期痛苦。

该团队警告称：“由于利率可能在更长时间内保持在高位，我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。”美银此前曾预测，2023年全年房价将增长0%，房屋销量将下降，但该行在最新报告中没有给出新的预测。

最终，随着通胀消退，美联储将降息，住房负担能力将得到改善。“在那个阶段，我们应该会看到一个更加稳定和健康的房地产市场，”Park和他的团队写道，“在那之前，请坚持住，这可能是一段颠簸的旅程。”

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